物业纠纷的主要类型思维导图

（一）物业管理公司向业主或使用人追索物业管理费及滞纳金的纠纷。部分业主以收费依据不足、前期遗留问题、物业管理质量低下等原因为由拖欠物业管理费，以此作为“维护”自己权利的主要手段。这类案件在物业管理纠纷案件中占了大多数。

（二）业主委员会更替、业主或业委会选聘、解聘物业管理公司产生的纠纷，物业管理项目接、撤、管引起的纠纷。此类纠纷目前较为突出，如前任和现任业主委员会对各自合法性的认同、相关资料的交接发生的纠纷；前任的物业管理公司不退管、新的物业管理公司进不来，前任物业公司不移交相应管理资料等。

（三）业主委员会、物业管理公司起诉业主纠正违反业主公约行为的纠纷。针对业主、使用人是否遵守法律、法规、业主公约，合理安全地使用物业，业主委员会、物业管理公司在建议整改未果的情况下，通常通过起诉方式解决纠纷。

（四）因物业管理公司服务质量问题而引发的要求提高服务质量、履行管理职责的纠纷。如共用部位和共用设施设备修缮、房屋修缮费用承担，共用部位、共用设施设备维修基金设立、使用、管理过程中发生的纠纷等。

（五）业主或使用人要求物业管理者赔偿在提供特约服务如保管服务中所造成的财产损失的纠纷。如小区内自行车、电动车、机动车被盗，有的属物业专门安排人员看管，有些发生在小区地面停放、无专人看管，业主起诉物业管理公司未履行职责，要求赔偿，导致诉讼。

（六）前期物业管理纠纷。前期物业管理纠纷主要是开发商在物业交付过程中引发的争议，主要有开发商未移交或移交不清，图纸资料不全的设施、设备、建筑物及其附着物受损引发的争议；开发商未兑现减免物业管理费、交付配套设施的承诺或存在延期交楼、房屋质量问题引发争议等。

（一）物业管理企业的不规范行为使该行来年于比较被动的局面。有少部分物业管理企业素质不高，缺乏现代化物业管理技能，日常工作中不能按合同、制度办事，工作方法简单，态度生硬，使一些本可以协商解决的矛盾激化。

（二）物业管理工作作为一种商品消费观尚未完全确立，虽部分业主已感受到了物业管理新体制的优越性，但也有部分业主还未真正理解物业管理，造成了对物业管理企业绝对服务和无限责任意识的扩张。有部分业主把本应由自己承担的经济义务、应由政府承担的治安职能、应由公用事业企业承担的经营管理职能都归结为物业管理责任。

（三）现行物业管理法律制度及配套文件尚不健全。如业主大会和业主委员会的法律地位设计上存在局限性，使业主大会的运作出协调成本高，沟通过程难的缺陷，由于缺乏对业主委员会的有效制约和监督，民主协商和少数服从多数的原则没有得到充分体现。

（四）开发遗留问题造成众多物业管理纠纷。目前物业管理纠纷中，有相当一部分是开发建设遗留问题所引起，主要表现在：规划变更引起居住环境的改变；开发单位未按规划设计要求建设物管配套设施；小区配套设施权属不明，如地下车库、物管用房等，工程完工，开发企业撤走后，问题甩给了物管公司，从而造成了物管企业与业主的诸多纠纷。

（一）提高管理水平，提升品牌效应

（二）提高用户对物业管理行业的熟悉物业管理企业可通过多种形式，加强政策法规和消费意识的正面宣传，让业主了解物业管理企业收取的物业管理费是合理定价并公开透明的，达到理解、支持、配合物业管理企业各项举措的目的，才能更好地开展各项管理服务工作。

（三）运用法律法规保护自己《物业管理条例》实施后，并相继出台了一些配套的法律法规和规范性文件，明确了物业管理与其他物业管理主体的责任，一定程度上减少了物业管理风险的发生，故通过学法、守法及学习《物业管理条例》及配套的法律法规和规范性文件，及时把握其条款及领会其精神，可以充分运用法律武器保护自身的合法权益，如在签订物业管理合同时，物业管理企业要明确业主物品被盗时，物业管理企业在什么情况下可以免责，在什么情况下应当承担责任;对停车场停车，物业管理企业和车主分别承担哪些责任和义务等等，谨慎签订物业管理活动中的各项合同，明确相关方的权利、义务和责任，是规避物业管理风险的有力保障。同时，物业管理企业还要增强预见性、针对性，才能进一步提高自身防范和化解各种风险的能力。

（四）购买保险,转移风险物业管理企业在相关法规环境尚未完全成熟的前提下，管理上除了自身提高管理水平，做到防患于未然外，还可以引入市场化的风险分担机制，比如为其接管的物业公用部位及公用设施设备购买保险（物业管理责任险）来转移和降低这方面的风险。该险种基本险主要承保各类物业管理因管理或从业管理过程中的疏忽或过失造成第三者人伤亡或财产损失，依法应由物业管理企业承担的经济赔偿责任，附加停车场机动性车辆盗窃、抢劫责任险，一旦发生类似楼宇外墙装饰物脱落击伤人或砸坏车辆等等意外时，由保险公司去承担相应赔偿责任。

[1]《物业管理条例》