物业纠纷产生的原因有哪些?思维导图

1、物业管理公司向业主或使用人追索物业管理费及滞纳金的纠纷。部分业主以收费依据不足、前期遗留问题、物业管理质量低下等原因为由拖欠物业管理费，以此作为“维护”自己权利的主要手段。这类案件在物业管理纠纷案件中占了大多数。

2、业主委员会更替、业主或业委会选聘、解聘物业管理公司产生的纠纷，物业管理项目接、撤、管引起的纠纷。此类纠纷目前较为突出，如前任和现任业主委员会对各自合法性的认同、相关资料的交接发生的纠纷；前任的物业管理公司不退管、新的物业管理公司进不来，前任物业公司不移交相应管理资料等。

3、业主委员会、物业管理公司起诉业主纠正违反业主公约行为的纠纷。针对业主、使用人是否遵守法律、法规、业主公约，合理安全地使用物业，业主委员会、物业管理公司在建议整改未果的情况下，通常通过起诉方式解决纠纷。

4、因物业管理公司侵占业主共有物业引发的纠纷等。如物业管理公司擅自在电梯、屋顶、外墙等共用部位、共用设施设备设置广告、基站等所得收益，占有共有用房擅自出租及共用场地的停车收费等归属产生争议。

5、因物业管理公司服务质量问题而引发的要求提高服务质量、履行管理职责的纠纷。如共用部位和共用设施设备修缮、房屋修缮费用承担，共用部位、共用设施设备维修基金设立、使用、管理过程中发生的纠纷等。

6、业主或使用人要求物业管理者赔偿在提供特约服务如保管服务中所造成的财产损失的纠纷。如小区内自行车、电动车、机动车被盗，有的属物业专门安排人员看管，有些发生在小区地面停放、无专人看管，业主起诉物业管理公司未履行职责，要求赔偿，导致诉讼。

7、前期物业管理纠纷。前期物业管理纠纷主要是开发商在物业交付过程中引发的争议，主要有开发商未移交或移交不清，图纸资料不全的设施、设备、建筑物及其附着物受损引发的争议；开发商未兑现减免物业管理费、交付配套设施的承诺或存在延期交楼、房屋质量问题引发争议等。

1、法律规定不健全，存在漏洞。物业管理行业在我国起步较慢，但是发展速度较快，但法律规定存在一定的涉后性，许多问题的处理无法可依，致物业管理公司与业主之间的纠纷不能得到很好的解决，这是导致当前物业纠纷不断增多的根本原因。虽然出台了《物业管理条例》以及《物权法》，但是仍存在小区管理中哪些是物业管理负责，哪些是业主自身负责，哪些是居委会负责，责职不明，出现问题时相互推卸。

2、房地产开发企业所建房屋存在质量问题引发纠纷。部分物业服务纠纷是由于房屋开发企业所建的房屋的墙体、屋面存在漏水致业主家具受损、装璜受损。大部物业公司与业主签订的前期物业服务合同是其与房屋开发企业签订的房屋销售合同的同时签订的，所以业主认为物业公司与房屋开发企业是一家，应由房屋开发企业承担的房屋质量问题，应由物业管理公司承担。加之部分房屋开发企业当初为销售房屋故意作虚假宣传，夸大物业管理的服务范围，特别是外地开发商，房屋销售完就走路，结果业主入住后，发现多方面配套不到位，或是原来的承诺没兑现，为后来的物业管理公司与业主发生矛盾埋下隐患。

3、物业公司服务人员的素质有待提高，服务存在瑕疵。物业管理公司人员大多数是非专业人员，部分是年龄较大，对相关的物业管理知识不够了解，责任心不够强，有在做一天算一天的想法，不能弄清物业公司与业主之间是服务合同的关系，双方的地位是平等的，应严格遵守双方的物业合同的约定，如对小区卫生不能做到经常化打扫或打扫不及时；对小区的安全管理不到位，安保人员流于形式；对小商小贩进入小区管理不严；对小区绿化管理不到位；有时遇到涉及业主权益的纠纷不敢管，最终造成业主间发生矛盾。最终业主们以拖欠物业费来表达对物业管理的不满。

4、业主委员会产生不规范，且不能真正发挥作用。有些小区的业主委员会是怎么产生的业主均不清楚，业主相应的知情权、选择权不能得到实现，所以业主易对业主委员会的行为产生合理怀疑，对业主委员会与物业管理公司签订的合同一般是不予认可。部分小区业主委员会不能充分行使对物业管理公司的履行合同的监督，物业管理公司存在违约行为时不能及时交涉，真正代表业主维护其合法权益。

5、部分业主恶意拖欠物业费。由于部分小区业主长期居住在老居民区，以前并没有物业管理，未交纳过物业费，现初入小区思想观念未能得到更新。有些业主对物业管理要求过高，对家庭失窃，房屋质量，总归于物业管理的范围，特别是对物业管理的轻微的瑕疵就大作文章等，当出现这类情况时就拒付全部物业费。

6、部分业主买房后长期不居住或将房屋出租给他人。部分业主认为自己长期不居住在小区，就拒付物业费，或在房屋了租他人时，其以与承租人约定了物业费由承租人承担，以引来对抗物业公司，不交纳物业费。

当前物业费纠纷已经发展成形并且扩大到一定规模，解决起来具有一定难度。对人民法院而言，当务之急是针对物业纠纷诉讼拿出一套行之有效的应对方案，通过诉讼引导业主和物业公司通过法律途径解决问题、化解矛盾。诉前调解能够快速化解矛盾，提高审判效率，实现法律效果和社会效果的统一；同时又有利于及时发现问题，避免矛盾激化。

1、多管齐下调处物业纠纷

2、加强法治宣传 加大沟通力度

3、规范经营管理，理顺市场秩序。

第十三条 业主请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料的，人民法院应予支持：

第十四条 建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。

属于前款所称擅自进行经营性活动的情形，权利人请求行为人将扣除合理成本之后的收益用于补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途的，人民法院应予支持。行为人对成本的支出及其合理性承担举证责任。

[1]《物业管理条例》

[2]《中华人民共和国物权法》

[3]《中华人民共和国物权法》