物业公司擅自利用公共区域所获收益分配问题思维导图

物业公司未经业主大会同意，擅自利用公共区域开展经营活动所获收益，业主委员会有权要求其在扣除合理成本后予以返还。

2003年开始，某某物业公司受某某小区建设单位委托，对该小区进行前期物业服务。某某小区于2008年成立了业主委员会。从2008年11月开始，某某物业公司在未征得业主大会同意、办理合法手续的情况下，擅自利用某某小区物业公共场地、电梯进行了修建停车位、发布广告等盈利活动，获得了公共收益。2013年4月11日，某某小区业委会与某某物业公司终止了物业服务合同。某某物业公司在提供服务期间未曾公布公共收益的账目明细，在退场时也未就公共收益与业委会进行交接，并在业委会提出返还请求时以主体不适格、经营成本高于收益、已过时效等理由予以拒绝。2014年9月10日，某某业委会提起本案诉讼，要求某某物业公司返还公共收益814395元并赔偿资金占用损失。

重庆市沙坪坝区人民法院经审理认为，物业服务企业擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，业主委员会请求物业服务企业将扣除合理成本后的收益给付业主委员会的，人民法院应予支持，物业服务企业对成本的支出及其合理性承担举证责任。本案中，物业公司未经业主大会同意即将业主共有部分经营停车位及广告位，业委会有权要求物业公司将扣除合理成本后的收益给付业委会，用于补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途。物业公司对成本的支出及其合理性承担举证责任。物业公司抗辩称停车位、广告位的经营成本高于收益的观点无证据支持且与常理相悖，法院不予采信。但是考虑到约300个停车位以及电梯广告位的设立、运营、维护必然存在成本，在双方均不申请司法评估、审计的情况下，法院依据查明的案件事实、本地区行业现状等因素，将物业公司应当返还业委会的收益酌定为491602.80元，即双方一致确认的收益总额819338元的60%。据此，法院判决：某某物业公司返还某某业委会公共收益491602.80元并赔偿资金占用损失。

一审宣判后，双方均不服，上诉至重庆市第一中级人民法院。重庆一中院经审理后于2015年12月3日作出终审判决：驳回上诉，维持原判。

公共区域属于全体业主共有，如果物业公司未经业主大会同意擅自利用公共区域开展盈利活动，业主依法维权面临三个问题：

（作者单位：重庆市沙坪坝区人民法院）

（原标题：物业公司擅自利用公共区域所获收益如何分配）