业主状告物业违法收取停车费思维导图

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蔡女士在起诉书中称，其是丰台鸿业兴园小区的业主，自入住小区后，车辆一直停在小区院内，小区的物业从未向业主收取过停车费。2007年11月30日，小区物业与该小区的房地产开发公司联合发布了一封“致广大业主的公开信”，决定自2007年12月开始收取停车费，无停车证、不交费业主的车辆将被拒绝进入小区。小区物业在发布公开信前，并没有出示相关报批手续，也未与小区业主就停车收费标准进行协商，其私自决定收取停车费的行为违反了北京市《关于调整我市机动车停车场收费标准的通知》的规定。并且根据我国《物权法》第74条关于“占用业主共有的道路或者其它场地停放汽车的车位，属于业主共有”的规定，小区物业无权私自定价收取小区内的停车费。有了法律规定做后盾，蔡女士来到了法院，准备以法律的武器来维护自己作为业主的合法权益。

同时起诉的还有另外4名小区业主，他们与蔡女士的理由一样，主张物业公司收停车费违法，只是具体要求返还停车费的金额各有不同。

物业公司在法庭上答辩称，第一，物业公司管理北京市丰台区鸿业兴园停车场是合法有效的。物业公司提交的营业执照显示，具备停车服务的相应资质。北京鸿基世业房地产开发公司已授权物业公司对此停车场进行管理，同时“鸿业兴园”小区机动车公共停车场已经在丰台区市政管理委员会进行登记备案，收费标准已经由丰台区发改委核准通过。所以，物业公司管理停车场的行为是合法有效的。物业公司于2007年7月5日已将停车场登记备案表及收费标准核准表在小区公告栏公示，因此，原告陈述与事实不符。第二，物业公司对原告的收费行为完全合法。原告与开发商签订的商品房预售合同附件七中规定了小区停车收费的相关条款，对此，原告没有提出异议并签字认可。2007年7月5日物业公司针对停车收费问题发布公告，原告也进行了登记，这足以证明原告对停车收费及收费标准已经知晓。小区入口也明确标注了收费标准，原告开车进入小区时没有提出异议，应视为同意并接受了上述规定。对不愿交纳停车费的车辆，物业公司有权拒绝其进入小区，因此，原告的观点是错误的。第三，原告与开发商签订的商品房预售合同中明确约定，小区内的停车位属于开发商所有，不计入公摊。因此，原告主张停车位属于业主共有，没有任何事实和法律依据。所以，物业公司是“鸿业兴园”停车场的合法经营者，对停放车辆提供了相应的管理服务，收取管理费是完全合法的，原告明知收费标准，并享受停车管理，之后又提出异议是不恰当的，故请求法院驳回原告的诉讼请求。

丰台法院审理后认为，申请从事停车场经营的单位，应当具备该项经营资质，同时到市或区(县)市政管理委员会办理备案登记，并经物价主管部门核准停车场收费标准。本案中物业公司具备相应的经营资质，受开发商委托，经营管理鸿业兴园小区停车场，同时到相关部门办理了备案登记，并经物价主管部门核准收费标准，后开始经营管理。原告的车辆进入小区后，物业公司提供了相应的停车管理服务，原告享受停车服务后，应当向物业公司交纳停车费。且物业公司收取的停车费并未超过有关部门核准的收费标准，故原告主张物业公司违法收费，要求退还停车费的诉讼请求，理由不足，本院不予支持。据此，判决驳回原告蔡女士的诉讼请求。

宣判后，蔡女士等人的代理律师表示对判决不服，准备另行提出上诉。