维修资金纠纷 业主追回187万元思维导图

物业管理费收取标准

历经近四年风波，东悦居已经越发老旧，部分墙体的瓷砖甚至出现了严重脱落，及时到位的维修资金正好派上维修用途。孙威力表示，维修资金必须受到业主大会的监督，由全体业主提出使用的方法。

律师周玉忠则认为，业主自治机制必须不断完善，业主大会可以授权单元楼的业主自己决策使用维修资金，如一个单元楼的电梯坏了，就由该单元楼的业主决定如何及时动用维修资金加以维修，而不必经过整个小区三分之二以上的业主同意。

东悦居的维修资金是怎样追讨回来的?此案代理律师周玉忠昨天披露了一个此前不为人知的情况。

周玉忠介绍，2005年10月，“维修资金第一案”取得新证据，并闹到广州市中级人民法院。2006年1月，广州中院以“双方当事人未就维修资金事项通过平等协商设立权利义务关系”为由驳回业主起诉。

该法院还认为，法律、法规对物业管理维修基金的收取、使用和管理赋予了行政主管部门先行处理的职责。在双方当事人未就物业管理维修资金缴纳问题平等协商达成协议的情况下，从本质上说当事人就此承担的是行政法上的义务，应由行政主管部门前置处理为宜。

此前，“第一案”曾在广州市原东山区法院、中院和广东省高院之间流转，当时媒体形容为“踢皮球”，最终皮球从法院被踢到了行政主管部门房管局。但正是这使事情出现了转机。

广州市国土房屋管理局物业管理处长杨承志接受本报采访时首先表示，“作为行政部门，应依法行政，法律没有规定的不能做。”他说，包括东悦居等楼盘在内的物业维修基资金的追讨，都是依照法律法规的要求进行的。

“东悦居物业维修资金的案子出现后，给开发商的追缴通知书一直没有停止过，市房管局一直都在积极为业主追讨，其中包括从行政上对开发商作出限制。”杨承志处长介绍说，但他没有对限制的具体内容做进一步说明。

杨承志处长分析，“物业维修资金追讨之所以如此艰难，应该有几个因素：一是，开发商资金周转出现了问题，影响了维修资金交纳。二是，当物业维修资金追讨进入了司法程序，开发商能拖就拖。三是，我们都知道的法规打架，交缴主体的冲突，影响了维修资金交纳。”

他说：“东悦居物业维修资金案的开发商最后选择了和行政机关合作，作出了妥协，终于按照要求交纳，我们分析可能他们感到这样做对他们更有利。”

1998年10月1日起施行的《广东省物业管理条例》规定，物业管理维修基金由物业建设单位缴交。2003年9月1日，国务院《物业管理条例》实施，规定由业主缴纳维修资金。2003年，广州市国土局发出通知

2006年10月，广州市房管局曾表示，将尽快解释法律适用问题，明确1998年10月1日至2003年8月31日期间的缴交主体。律师周玉忠介绍，“第一案”告捷，表明广州市房管局在以上时段缴交主体的确定上，坚决维护了省人大的立法权威。

2005年底，《新快报》刊发《揭开广州物业维修基金的黑洞》系列调查报道。调查发现，绝大部分交了维修资金的业主没有拿到该拿的资金卡，这意味着交给开发商或物管公司的钱没有被存到银行里，没有存到业主的名下。当时从有关部门提供的数字推算，广州至少有8亿元维修资金下落不明。

2006年10月，由于单独维权孤掌难鸣，广州12个小区业委会联合发起倡议，号召广州涉及维修资金问题的楼盘和业主加入集体追讨行列。

2006年10月22日，发起维修基金共同追讨活动的广州市业委会联谊会开始上书省人大及国务院。

2006年10月25日，市房管部门制定五项工作计划以解决专项维修基金存在的问题。

2006年11月，广州市房管局明确告知欠缴维修资金的建设单位和物业管理公司，逾期欠缴维修资金，将受到限制卖楼的惩罚。

12月4日，房管局再发通知，公布了欠缴维修资金的28家建设单位名单，并指出公布的仅为第一批欠缴单位。业内人士注意到，这是主管部门第一次公布欠缴维修资金的建设单位名单。