物业管理招投标的四大难题思维导图

物业管理费收取标准

虽然已经有《中华人民共和国招标投标法》，但因其更侧重于设备采购和工程建设项目的招标活动，所以对于物业管理的招投标活动指导性较差，适用程度有限。目前，我国尚未颁布《物业管理条例》，也没有制定全国性的物业管理招投标规则，造成物业管理招投标在操作中缺乏法律依据，问题较多且难以处理。

建议：立法部门应根据物业管理市场发展需要，尽快制定和颁布《物业管理条例》和《物业管理招标投标管理办法》，对物业管理招投标的一般性要求、操作程序和各方法律责任作出规定。

部分开发商仍然固守“肥水不流外人田”的传统观念，在项目开发完毕后自己成立物业管理公司进行后期管理。这种做法的直接后果是：由于项目的开发人员普遍没有物业管理经验，故此类物业公司管理人员的素质普遍较低，专业性不强，服务意识较差，管理水平较低，广大业主和使用人满意率不高，投诉较多。此外，由于开发和经营一体，所以开发商和物业公司责、权利不清，造成许多开发遗留的问题责任后移给了物业公司，形成业主与物业公司矛盾突出，而物业公司无法承担更无力解决此类问题。

建议：开发商转变观念是解决这一问题的关键。目前，已有不少开发商认识到开发与管理分离的好处，通过招标方式选择优秀的物业管理企业，这样不但可以分清建管责任，而且优质的管理更可以增加项目的卖点。

此类招标多是为避开政府监控，冒竞争之名，行暗箱操作之实。招标方在招标前早已定好中标人，只是借用招投标的形式掩人耳目。其他投标单位在全然不知的情况下投入大量的成本去编制标书、参加答辩，结果却不知是给人家做了嫁衣。这种做法损人利己，广大业主和善意投标人利益受损不说，还落得个无法理论。

建议：招标事关大家切身利益，所以应该接受广大业主的监督。但在竞争机制引进物业管理市场之初，政府也应给予适度的干预，并制定出监督措施和办法，这样才能使物业管理的招标活动逐步走向规范和成熟。如北京市的物业管理招投标活动目前就实行招标前登记，招标后备案的办事程序，使招投标全程纳入政府监控，最大限度地保障了招投标双方的合法。

难题四：物业管理委员会招标任重道远，新老物业公司的交接问题突出。

物业管理委员会作为业主大会的常设机构和决议执行机构，代表着全体业主的利益。作为物业管理的重大事项，重新选聘物业公司理应由全体业主决定。但目前业主普遍参与意识较差，对公共事务漠不关心。反映到招投标上的问题是，管委会重新选聘物业公司的过程磕磕绊绊，落实中标结果更是难上加难。所以业主委员会招标后原物业公司拒不退出，中标企业无法进驻的尴尬局面时有发生。

建议：为了保障自己的合法权益，全体业主应自觉配合管委会的日常工作，积极参与小区的管理和监督。同时各级法院应加大对物业管理纠纷的审理力度，明确物业管理委员会的法律地位，采取强制措施落实中标结果。

物业管理市场引入竞争是市场经济体制的必然。但是在竞争机制的框架构建之初，政府应当利用行政手段加以适当的引导和适度的干预，同时加快行业立法，在法律和政策逐步完善的前提下由外力约束逐步过渡为自我约束，形成市场资源的合理配置和优化组合。 (北京房地产 郭彦利)