物业管理权的行使归属分析思维导图

(1)这从物业管理权具体权能可见一斑。物业公司主要职能是维持物业原状和排除妨碍。而债权作为相对权，其效力仅发生在合同相对方，对于其他人不发生效力，同时也不具有排他性。也就是说物业管理权如果是债权，其应不具有排他性，只有物权才具有排他性。

(2)物业公司之所以具有这种管理权，就其机理分析，也应属于物权。小业主购买到产权房(商品房)，其对房屋所享有的绝对权是对房屋空间的利用和处分权，对于承重墙、楼板以及公用部位则由相关小业主共同共有。根据共同共有的特点，每个小业主对这些物业均享有所有权，但又不能随意处分和利用。为此，将这些共同共有物业委托给第三方管理，而作为第三方的物业公司，其获得的权利是所有小业主对于共同共有部位所有权的集体让渡。因此，物业管理权应是小业主让渡给物业公司的限制物权。

(3)之所以称其为限制物权是因为物业公司不是物业的真正所有权人，物业管理权是不具有完整的所有权权能，仅有占有和使用等权能，不能用之收益和处分。

(4)物业公司之所以获得该限制物权是基于合同而产生，是以债权为基础，即债权是物权变动的原因，但不能因此否认物权。

作为物权，物业管理权其客体是物业，而不是业主。其主要权能是维持物业原状，排除其他人或物对物业的破坏，包括小业主自身对物业的破坏或可能造成破坏的隐患。本案系小业主欲将大浴缸搬入自家住宅，从表象看似乎是处分自己财产的，但其行为却是对物业原状的一种破坏或是对物业的一种潜在破坏，为此，排除妨碍应是物业管理权权能范围。

所谓业主，一般指住宅区内房地产产权人和使用人，或商业大厦、工业区等物业的所有权人。业主大会由本住宅区或物业的业主组成。住宅区交付使用且入住率达到50%以上时，区房地产管理部门应会同开发建设单位及时召集第一次业主大会。业主可委托代理人出席业主大会，不满18周岁的业主由其法定代理人出席。

业主大会有如下职权：①选举、罢免物业管理委员会的组成人员;②监督管委会的工作; ③听取和审查管委会的工作报告;④决定住宅区(或其他物业)内关于业主利益的重大事项;⑤修改业主公约;⑥改变和撤销管委会不适当的决定;⑦批准管委会章程。