千万房产“一房两卖”案昨日开庭思维导图

一房二卖纠纷怎么处理

今年1月，家住南阳的生意人韩瑞来到郑州，想买房用以出租。

当时房地产市场正低迷，开发商正愁无人买房。很快，韩瑞找到了郑州兴东置业有限公司，该公司在郑东新区金水东路与黄河东路交叉口东南角处开发了一处门面房，房屋主体已经完工。

韩瑞挑选了临近路边的一至三层共计1493平方米的楼房。1月11日，韩瑞向开发商交了50万元定金。“眼看就要过年了，开发商给的房价特别令我满意，一楼、二楼仅8000元每平方米，三楼才5000元每平方米，总房款7793580元，我当时满怀喜悦地给朋友们讲，我就快要发财了!”韩瑞说，她准备自筹一部分资金，再向银行按揭一部分。

韩瑞交定金当天与开发商签订了一份预售房协议，双方约定于今年3月31日签订正式的《商品房买卖合同》(用于备案及办理银行按揭贷款)，同时付清银行规定的首付款。

双方在这份协议的最后用水笔特意写明：韩瑞需在9天后的1月20日支付总房款的30%(含定金)，共计2338074元;3月31日前需再支付房款的20%，1558716元。“这样约定的目的其实是为了约束我在签正式《商品房买卖合同》前，要交够总房款的50%。”韩瑞说。

怀揣协议，韩瑞回到南阳四处筹钱。1月18日，韩瑞提前向开发商又交付了1838044元房款，3月26日，韩瑞再次向开发商交付房款100万元后，即要求签订正式的《商品房买卖合同》，但此时开发商似乎并不太着急。“他们总是借故不与我签合同，也不急着要收最后的60万元。”韩瑞称。

直到今年的5月6日，韩瑞才又交纳了60万元房款，至此，连同定金在内，韩瑞共向开发商交纳了393.8044万元房款，占总房款的50.53%。

交了大部分房款，韩瑞拿到了开发商给她开具的“销售不动产统一发票(自开)”，不少人还和她联系，准备租门面房的外墙打广告。

虽然交够了房款的50%，拿到了发票和钥匙，但开发商迟迟未与韩瑞签订正式的《商品房买卖合同》。在3月26日交款时，开发商向韩瑞提出，想要韩瑞再多交总房款的10%，即交够总房款的

60%，因为“银行首付的规定有了新变化”。

昨日庭审现场，原告开发商在起诉书中认为，韩瑞违约在先。

原告方称，韩瑞在收到开发商的通知后，拒绝办理退款手续，相反却于今年8月1日纠集无关人员至开发商的售楼部寻衅滋事，用车辆封堵售楼部大门，干扰拦截前来咨询购房的客户，并散布流言，损害开发商的商业信誉。更为严重的是，韩瑞于今年8月6日向有关部门进行不实举报，中伤开发商。

原告方称，韩瑞在签订预售协议后，违反协议约定，应当承担违约责任，支付的定金，开发商有权不予退还，在发生纠纷后，韩瑞采取非法手段损害开发商商业信誉，影响开发商正常经营，应当承担侵权赔偿责任。

在庭审中，原告代理律师又出示了一份变更诉讼请求申请书，要求将原来诉求的不退定金变更为，解除双方于2009年1月11日签订的预售房协议，开发商有权将韩瑞此前认购的房屋另行出售。

下午5时30分，庭审进入最为激烈的辩论阶段。

原告代理律师在庭审中出示了不少证据，证实韩瑞并没有如期交够银行按揭首付所要求的整个购房款的60%，违约在先。被告代理律师称，韩瑞已经按期足额按协议交够了银行按揭所需的整个购房款的50%，并没有违约。

韩瑞究竟应该交整个购房款的60%，还是50%?这成为庭审的焦点之一。

韩瑞的代理律师则认为，当初所签预售房协议的最后用水笔明确写明，首付款为总房款的50%，这属于非格式条款，按照《合同法》的相关规定，其效力高于合同第四条关于“按银行规定的首付款”的约定。而韩瑞已经在约定期内按期交够了总房款的50%，而开发商迟迟不给签订正式的《商品房买卖合同》，其真实目的，是感觉到房价在上涨，为了再卖高价，以达到一房多卖的目的。

除了法庭上白热化的辩论，出现在庭审中的证据也十分吸引人眼球。

开发商亮出的证据除了注明日期为7月12日的一份“通知”外，还有多份邮政特快专递的原件及复印件。

在“通知”中，开发商称“本着友好协商的态度，在2009年6月4日致函给您，通知您于5日内及时交清全部应付首付款与代交费用，并签订商品房买卖合同，否则我们将把该批房源另售。但到目前为止，您尚未过来正式办理相关手续。鉴于此，我公司特通知您，上述房屋从即日起将另行出售”。

在这份盖有郑州兴东置业有限公司公章的“通知”最后，还写有：“我公司考虑到您并非恶意拖延，是房款支付及按揭手续无法完备而造成的违约，故同意您在本通知发出10个工作日，来本公司办理您已支付款项退款的相关手续，我公司将尽快上报并退款。”

韩瑞的代理律师称，开发商所谓的几次“通知”全部是邮政特快专递，其提供的复印件显示，没有一份是韩瑞本人签收的，韩瑞本人从未收到过这些邮件，也没有委托过任何人代收邮件。更为蹊跷的是，有一份特快专递显示的邮寄日期是7月12日，但7月10日当天，韩瑞在开发商处领到了所购房屋的部分钥匙，同时还与开发商的一名负责人讨论电梯的安装及水电等问题，而短短两天后的7月12日及此前的6月4日，开发商已经多次发出特快专递到南阳，明明知道韩瑞本人就在郑州并与他们面对面，还要频频发出特快专递，究竟是为了什么?

面对主审法官“房屋是否另卖”的询问，原告代理律师称，韩瑞此前定购的房屋并未再卖，现在全部空置，记者自郑州房产网上搜索，这些房屋确实呈现为绿色，证明尚未出售。

但韩瑞提供的录音证据显示，开发商已将房屋另卖他人。她曾于今年8月与新买家当面对质，并多次电话沟通，对方称，韩瑞所购房屋自己都买下了，“看谁敢动我的房子”。韩瑞称，按新买主的价格，总房款已超过千万。

记者此前曾多次到现场调查，发现争议门面房已被新买家贴上“招租”字样，并留有电话号码，记者拨打这个号码，一直处于关机状态。

昨天的庭审一直持续到了晚上6时30分许，双方均要求法院维护自己的合法权益，而韩瑞还要求开发商一加一赔偿等共计400多万元，“开发商属欺诈行为”。

韩瑞的官司给我们警示：不要发票原件给监管留下漏洞，给自己维权带来麻烦

核心提示

韩瑞的官司其实并不罕见，从去年起，建设部等8部门对房地产市场进行了长达1年的市场秩序专项整治，重点整治房屋买卖中存在的合同欺诈、偷税漏税的问题，我省有关部门也采取了种种相应措施，但随之产生的一系列新问题，引人深思。

□记者朱长振文图

眼看开庭日期一天天临近，12月11日，韩瑞再次来到郑东新区地税局。这一次，她除了想邀请地税局有关人员前去庭审外，还想再咨询一些法律、法规方面的知识。

此前，她的律师河南卓源律师事务所主任、法学硕士王璞也曾多次前来，在税务部门工作人员的帮助下，经过两天的翻看，在1000多张该公司自开发票电脑底联中，终于查找到了另外两份发票，这些在税务部门的电脑中有明确显示的“销售不动产统一发票(自开)”，竟然与韩瑞所购买的是同一处房产!即郑州兴东龙腾盛世12号楼10号商铺，而这正是韩瑞所购的18套商铺中的其中一套，所不同的只不过是价格：“韩瑞手中所持发票显示的是每平方米8000元，而这两张发票反映出来的单价竟然高达万元”。王璞说。

韩瑞如今已是郑东新区地税局的熟客，发票管理科一位负责人在接待韩瑞时称，首先是韩瑞自己维权意识不强，没有索要原始发票：“假若你手头现在拿的是发票原件，也许这场官司即可避免。”但他同时称，法律上也没有明文规定必须要给顾客发票原件，这要看双方的约定。

因为房产商拿着原始发票，他可以以各种名目将发票作废。“比如他说发票开错了，或者是买方退房了等，业内人士称之为‘红冲’，这在法律上是允许的。”这位负责人说。

而在接受采访时，郑州市地税局流转税处一位工作人员也说：“现在我们所采用的都是‘网上办税系统’，房产商在自己的电脑上即可自开发票，郑东新区又是试点，自今年1月份即开始运行这套程序，只要发票原件在他手中，他就可以‘红冲’，而国家发票管理办法中又没有讲到，国家税务总局下发的任何规范性文件中也没有讲到这种管理措施。当时我们也想了，是不是纳税人在‘红冲’发票时先给我们一个申请，让我们把把关，但这种审批行为不是在哪一个单位都能随便申请的，我们在没有政策法规的依据下不能随便申请行政审批。”

打开郑州市房产网，点开这处官司缠身的房产，仍是一片绿色，证明这仍是一处未经出售的房产。但记者在现场看到，大门紧闭的门面房上，已张贴了招租广告，而电话是另外一个买主的。

但令人遗憾的是，韩瑞与房产商所签订的，是未经备案的预售房协议，“这种情况下，开发商一房多卖我们也就无法监管”，郑东新区房管局另一名工作人员说。该房管局另一位负责人也称，收高额预售房款而不给出具正规发票，是房产商惯用的伎俩，购房者维权意识不强，没能拿到发票原件，就给了房产商可乘之机，“我们房管部门虽然知道有这种监管上的漏洞，但确实无从下手。现在虽然我们暂时‘冻结’了这一处有争议房产的有关手续办理，但这毕竟不是长远之计”。

在昨天的庭审现场，有几名在地产与建筑工程领域颇负盛名的专业律师特意前来旁听，他们在接受本报记者采访时均称：“都是房价惹的祸，假若房价一直十分平稳，也许就不会发生这样的事情。”他们首先提醒大家，无论交多少房款，一定要索要原始的票据，这是保护自己权益的最基本证据，也是最低条件。另外，就是要勇于拿起法律武器维护自身权益，这样既保护了自己，也保护了更多潜在的消费者。

还有就是市场规则问题，大家都按照诚信的原则或者按照一定的交易规则来做事，这种规则本身对于市场的均衡发展是非常有意义的。如果房产商认为房子要涨价了，就给现在的购房者退定金，然后把房子再卖给别人，这实际上是把均衡的市场规则给打破了，会导致整个市场的混乱直至崩溃。

“就像马克思说的，为了300%的利润，就敢践踏人间一切法律。”这位业内人士说。

同一处房产，两张发票显示的户主与房价却迥异。