已售房屋不迁户口的房屋买卖违约思维导图
二手房买卖，偶尔会碰到售房人仍将户口挂在原房屋内，如此尴尬的窘态场面竟然让市民刘先生碰到。他以百万元的价格购买二手房，双方办理了产权过户及房屋交接手续，刘先生一家也实际入住该房屋，但售房业主儿子等3人户口却不愿迁让。无奈，刘先生将年过六旬的王女士诉至法院，要求以总房价105万元为基数，按每天千分之一计算追究违约金。近日，上海市静安区人民法院判决王女士支付从2009年1月16日至户口全部迁出止的违约金，以总房价人民币105万元为基数，按每天万分之五计算。
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2008年2月上旬，刘先生与王女士签订了二手房合同约定，王女士将自己名下地处新闸路某号房屋，以105万元价格出售给刘先生。合同还约定：每逾期1日，应支付总房价的千分之一违约金。在售房补充条款中还记载：“双方应于交房当日至物业管理处办理物业更名手续;并于2008年12月31日前迁出该房屋原有全部户口;若违约，刘先生有权将房屋尾款人民币壹万元，不再支付给王女士。”
房屋买卖合同签订之后，刘先生于2008年3月19日取得该房屋的产权，双方办妥了房屋交接手续。3月22日，刘先生一家户籍迁入该房屋。2008年9月5日，王女士户籍迁出诉争房屋，但该房屋内仍留有王女士儿子，儿媳及孙子的户籍未迁出。刘先生因王女士尚有户籍未迁出，故没有将房款尾款1万元支付。
2009年8月中旬，刘先生诉至法院称，王女士违反签署的二手房买卖合同，至今未将留在系争房屋内其儿子等3人户籍迁出，应承担违约责任，并以总房价105万元为基数，承担每天千分之一违约金。
法庭上，王女士辩称对买卖房屋事实没有异议。但认为首先房屋买卖合同约定的违约金计算方式是指房屋交付，并不是户籍迁出;其次她本人积极履行了合同义务，将户籍迁出该房屋，却无力要求儿子一家的户籍迁出;再次虽然儿子一家的户籍没有迁出，但这对刘先生没有产生任何损失，且刘先生也扣除了房款的尾款1万元;最后刘先生主张违约金计算标准太高，要求按照银行同期存款利息计算。
法院认为
房屋买卖违约，不仅是指房屋的交付违约，还包含出售房屋内的户籍迁出清空违约。合同约定王女士有义务在2008年12月31日前，将所售房屋内的户籍前全部迁出，但直至本案法庭辩论终结，该房屋内尚有王女士儿子一家3人户籍未迁出。而王女士抗辩无力要求儿子一家户籍迁出，该抗辩理由不属于法定以及合同约定的免责理由，应承担违约责任。刘先生要求以总房价105万元为基数，承担自2009年1月16日起至户籍全部迁出日的违约金符合约定，但所主张的计算标准过高，王女士请求予以调整，遂法院酌情调整为每日万分之五为妥，最终法院判决王女士败诉。
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