无权代理房屋买卖 代理人需承担违约责任思维导图

吴某某(WU CHIA-LING HU)与胡某某(HO PIN HU)系夫妻关系。2009年2月26日，薛某某与吴某某(WU CHIA-LING HU)经北京佳歆房地产咨询有限公司中介介绍、并实地查看了权利人为胡某某(HO PIN HU)的北京市×路85弄某号2001室房屋后，与吴某某(WU CHIA-LING HU)达成了购买转让房屋的共识。在吴某某(WU CHIA-LING HU)持房屋产权证原件、本人的护照原件和胡某某(HO PIN HU)护照复印件的情况下，吴某某(WU CHIA-LING HU)以胡某某(HO PIN HU)代理人的名义与薛某某和中介公司三方共同签订了《房地产买卖居间合同》，当天吴某某(WU CHIA-LING HU)代胡某某(HO PIN HU)收取了薛某某交付的定金人民币30,000元(以下币种均为人民币)，并出具收据，载明：“收到薛某某先生支付西苏州路85弄某号2001室房屋定金人民币叁万元正”。

双方在协议中约定，转让系争房屋的建筑面积为143.33平方米，房屋总价为3,150,000元;2009年3月8日或之前双方到中介公司按照协议约定的买卖条件签订《北京市房地产买卖合同》;协议第8.2条约定如出售方违约的，则出售方应向买受方双倍返还定金。3月2日，胡某某(HO PIN HU)函告薛某某，表示吴某某(WU CHIA-LING HU)未经其同意，擅自出售系争房屋，违背了其意愿，协议应属无效。同日，吴某某(WU CHIA-LING HU)也函告中介公司，表示业主不同意出售系争房屋，愿意退还所收的定金。3月9日，吴某某(WU CHIA-LING HU)将其所收取的30,000元通过银行划帐返还了薛某某。现薛某某诉讼至原审法院，要求法院判令吴某某(WU CHIA-LING HU)返还双倍定金30,000元，并赔偿薛某某的误工损失，胡某某(HO PIN HU)承担连带责任。

原审法院审理后作出判决如下：吴某某(WU CHIA-LING HU)应于本判决生效之日起十日内支付薛某某双倍定金的差额30,000元。

薛某某则辩称：由于吴某某在签订合同时保证其已经过授权，故双方在合同中约定，若属无权代理，由代理人承担责任，该条款是特别针对代理的，故即使合同因无权代理而无效，该条款应对无权代理的行为人有约束力，故吴某某据此应当承担双倍返还定金的责任。此外，由于吴某某的不诚信行为，给其造成了很大损失，其为选择最简便的救济途径才决定要求吴某某承担定金责任，该费用已包含了其的损失，其亦不愿意再向吴某某和胡某某主张其他的权利，故其不同意吴某某的上诉请求，要求维持原判。

胡某某则述称：其同意吴某某的意见。

二审法院经审理查明：原审法院认定事实无误，二审法院予以确认。

二审法院另查明，吴某某(WU CHIA-LING HU)以胡某某(HO PIN HU)代理人的名义与薛某某和中介公司三方共同签订的《房地产买卖居间合同》第七条约定，代理人代理甲方或乙方签署本协议的，如未得到甲方或乙方的授权或事后追认，代理人承担法律责任。以上事实有薛某某在原审中提供的《房地产买卖居间合同》及双方当事人在原审中的一致陈述予以证实。

二审法院认为：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。现根据查明的事实，胡某某并未授权吴某某与薛某某签订《房地产买卖居间合同》，对吴某某的签约行为事后亦不予追认，故上述合同对胡某某不发生效力。同时，鉴于行为人吴某某在上述《房地产买卖居间合同》中代理人一栏中已签字，而在该合同第七条已写明，代理人代理甲方或乙方签署本协议的，如未得到甲方或乙方的授权或事后追认，代理人承担法律责任。该条款是针对代理人代理行为的特别约定，故该条款对吴某某有约束力。此外，鉴于吴某某在签约时故意隐瞒了其无权代理的真实情况，有违诚信，致使薛某某在此买房过程中白白付出了时间和精力，且由于吴某某明显的过错导致合同未履行，为此薛某某还要另行购房。同时考虑到薛某某亦表示将不再向吴某某及胡某某主张其他权利的实际情况，为减少当事人的讼累，薛某某要求吴某某支付双倍定金的差额30,000元之请求应当支持。原审法院所作之判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：