银行房贷迟延 购房者未能履行合同需赔偿思维导图

“我也不想违约啊，可是银行就是放不出贷款，这不是害我吗?”

小戴在北京西路有套房屋。今年1月，小徐以130万元的总价买下该房。双方约定，小徐签约时支付60万元首付款，2010年2月10日前办妥银行贷款的所有手续，2月20日前用贷款支付剩余房款，逾期一日需支付总房价款万分之五的滞纳金。

合同签署后，小徐按期支付了首付款，并于2月10日办理了交易及抵押登记，也将相关收件收据交给了银行。可是银行迟迟没有放款，以至于他没能在约定期限内将剩余房款支付给小戴。银行方面表示，因政策调整，放贷额度受限，要等3月份才能发放贷款。

现在，小徐已经拿到贷款，将房款付清，但小戴要求他支付逾期付款的违约金。小徐感觉很冤枉，因为他也不知道银行的政策会有变化。

为了解决纠纷，小徐聘请了江苏崔武律师事务所的王平律师。王平律师认为，合同约定小徐须在2月10日前办妥贷款审批的所有手续，小徐已经办妥，银行也已经批准其贷款申请，可以说，小徐已经履行了合同约定的义务，政府出台政策导致银行逾期放贷，属于情势变更，小徐是可以免责的。但也应当看到，小戴在卖房的同时也买了一套房，小徐逾期付款，导致小戴没法及时付款，产生了违约金，造成了损失。最终在律师的调解下，小徐同意支付小戴3000元违约金。

据王平律师介绍，今年起，因为贷款逾期引发的房产交易纠纷明显开始增多。一般来说，银行即使批准了贷款申请，也不会明确承诺何时发放贷款，所以申请人得到的放贷日期只是一个大概的日期，发生变化的可能性很大。王平律师建议市民签署房屋买卖合同时，尽量在约定付款日期上留有余地。

江苏金长城律师事务所的王健建议借鉴开发商卖房时的做法。“开发商卖房时，会在合同中明确约定几月几日去办理贷款，如果因故办不了贷款，或者贷款不能及时到位，将根据合同规定的办法处理，比如买房人一次性筹款，或分期筹款。二手房买卖完全可以借鉴这一做法，比如上面的案例中，小戴可以提出在合同中约定，如果2月20日贷款不到位，小徐需一次性付清余款。这样就可避免纠纷。”