律师提示：开发商“赠送面积”有陷阱思维导图

商品房买卖合同范本

1、“偷面积”

2、“违建面积”

3、“侵权面积”

“赠送面积”的前提应该是所赠面积合法，且赠送人拥有合法产权，由于开发商所“赠送”面积都是不计入容积率的非法面积，部分赠送面积甚至是违建、侵权面积，其赠送行为均属无效，即便其能通过“偷面积”达到“赠送面积”的目的，因其所赠面积本身不是合法面积，且不被政府认可，同时开发商在售房时便已经将赠送面积的建筑成本摊到房价中，“赠送”有名无实，故属于违法虚假宣传，政府长年来对开发商“赠送面积”等违规宣传的视而不见进一步纵容了开发商。

因开发商对所赠送面积不具有合法产权，所“赠送”面积属于非法面积，故不会也不可能写入《房地产证》，而根据我国《物权法》规定，只有依法登记并取得房地产证的产权面积才受法律保护，意即开发商所送面积均不受法律保护，不可能像房地产证登记面积一样可以投资、抵押，拆迁时也不会得到补偿，不但在遭遇纠纷时权益无法得到保障，而且有可能被政府追究违建的法律责任。

由于加建了“赠送面积”，总建筑面积增加，容积率相应提高，绿地比例减少，人口密度增加，各类公共设施利使用率增加，使用寿命降低，业主整体的生活环境和品质都会有所降低。又由于容积率与土地出让金的多少有关，调高容积率需要补交土地出让金办理规划变更手续，部分“赠送面积”是开发商未经调整容积率而违建而来的面积，开发商提高了容积率却没有补交地价，导致国家财政收入的流失。

开发商“赠送”的面积既然不合法，为什么所有的购房者还趋之若鹜呢?原因很简单，反之是免费的，送了总比不送好，不要白不要，这是几乎所有购房者共同的想法，因为一方面该面积表面上看是不计价的，二方面“法不治众”，即便是违法，估计政府也不会让全体业主整改，至于是否产权合法与否、容积率提高后的居住舒适度降低，一般很少有人予以关注，财政收入的流失更不是购房者所能阻止的，从这个角度来说，购房者自然愿意接受，只要政府放任开发商违法“赠送”，购房者便违法“接受”。

综上所述，正是为了防止开发商“偷面积赠送”，政府才实施建设工程规划许可制度，对项目的规划设计予以审核、验收，除本来就不计面积而开发商欺骗应计赠送外，开发商的“赠送面积”宣传实际是在叫板目前的建设工程规划许可制度，是在暗示诱导购房者可以擅自改变规划增加面积，“赠送面积”行为实际逃避了部分土地出让金的支付，是一种违法违规的行为，涉嫌虚假宣传，应当予以明确禁止(据报道，成都等地已明确叫停)，开发商若要实惠购房者，应当合法建筑，并降低房价，让购房者真正获得低价合法产权房屋。