『无法按揭』引发买卖纠纷思维导图

逾期交房 可解除购房合同

李先生上个月看上了水心住宅区一套住宅，与房东沟通了几次才把买卖事宜基本敲定。根据约定，他向房东支付了5万元定金，并谈好半个月后，办理按揭和过户手续。谁知到银行一问，银行已经没有额度贷款给李先生了。既然无法办理按揭，那就不买了吧。李先生告诉房东，房子不买了，要求退还定金。可房东此时也不买账，坚持认为是李先生违约在先，拒绝退还5万元。最后，在中介公司的调解下，李先生支付了5000元给房东作为损失赔偿。

记者从市场了解到，最近由于银行按揭贷款额度收紧，大部分有按揭贷款需求的购房者，已无法正常继续交易，由此引发的纠纷也越来越常见。

据有关置业专家介绍，最近我市多家银行的按揭贷款额度收紧，仅有的额度，基本上会向大客户或关系户倾斜，如果个人或是小中介到银行办理二手房贷款，往往会被拒绝。与此同时，现在银行对二手房贷款审核更严了，评估的价格也比以往低了许多。

据这位专家介绍，3个月之前，一套单价每平方米17000元左右的房子，基本上可以以成交价70%的比例获得贷款。而现在，只能以评估价每平方米12000元的70%的比例获得贷款。单价每平方米10000元的房子，最多也只能按照8000元的评估价的七成获得贷款。

从种种迹象来看，总房价越高，获得按揭的贷款比例却越低。据估算，中低档房源目前一般以总房价的五成进行按揭贷款，而高档房源，往往只能按揭三、四成。

据了解，目前一些小的中介到银行无法办理按揭业务，往往会找知名的中介公司去办理，有些业务因为有合同在先，购房人担心违约而找担保公司进行担保，不过也同样存在风险。据一位不愿意透露姓名的业内人士表示，之前就出现过担保公司负责人出逃的事件。

海螺置业置换公司负责人陈志仁认为，买房之前应该充分了解银行的房贷政策。目前，银行的四类房产是不能办理按揭贷款业务的，即面积小、房龄老、安置房和土地性质属划拨的房子。所以购房人要想办理按揭贷款，应该避免购买这四类房源。另外，在与房东约定过户事宜或者签订二手房买卖合同之前，应该同经纪人一起到银行，了解所购买的房产是否符合贷款政策，确认后再支付定金，办理相关的手续。

在选择中介公司上，应该尽量选择实力强、品牌好的公司，因为这些公司一般都是银行的大客户，在贷款政策和贷款额度上都具备一定优势;如果贷款在合同约定的时间内还未办理完成，还可以申请中介公司垫资，以确保交易顺利进行。