执行涉案房产若干法律问题浅析思维导图

我国《城市房地产管理法》第五章“房地产权属登记管理”中，第五十九条、第六十条规定，国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。由此可以看出，房地产物权登记除了具有物权公示效力、物权公信效力以外，还具有房地产风险警示的作用。房地产登记是国家对房地产市场进行监督管理的重要手段，也是国家税收监管的必要手段。

在执行房地产时，首先要确定被执行的房地产是否属于被执行人所有。对于已经进行登记了的房地产，应按照房产管理部门的登记确定权属。一般来说，只要房地产登记在被执行人名下，就应当视为被执行人所有。法院就可以将其作为被执行人的财产执行。

在执行实践中，有以下几种情况需要引起注意：

执行实践中，在执行被执行人的房地产时，有时经常还会遇到被执行人以房地产实际已转让给第三人为由提出抗辩，第三人也以自己已拥有该房地产的所有权为由向法院提出执行异议。他们虽未办理过户手续，但已签订了转让合同，第三人已付了房款，甚至已经占有，此时，如何处理此类问题呢？根据以上《城市房地产管理法》有关房地产权属登记管理的规定，建设部制定的《城市房地产转让管理规定》更加具体细化了上述法律规则，明确要求房地产转让双方应在签订房地产转让合同后30日内，到房地产管理部门办理过户登记，同时明确规定：“违反本规定转让房地产的，转让无效。”因此，法院在对该房地产采取措施前，须向房地产管理部门查明房地产是否登记在被执行人名下和是否存在第三人申请过户登记并被受理的情况，这样执行异议就会大大减少。

预售商品房在尚未取得产权证照时，其权属仍归房地产开发商所有。当房地产开发商为被执行人，法院可以依法对以上预售商品房进行执行。但是，当开发商所开发的房地产为执行标的物时，对已全部支付或部分支付房款但未取得产权证照的购房消费者的权益如何进行保护，这是执行实践中亟待解决的问题。最高人民法院在2002年6月20日《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释[2002]16号）中曾指出：（一）人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。（二）消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。以上批复虽然是对合同法第二百八十六条如何适用的有关解释，但笔者认为其精神同样也适用于保护对已全部支付或部分支付房款，却尚未取得产权证照的购房消费者的权益，这是我们在执行中对尚未取得产权证照的预售商品房的执行所应遵循的基本原则。

根据购房消费者与开发商所签订的合同履行情况的不同，笔者认为，执行中对尚未取得产权证照的预售商品房可做如下处理：

２、如购房消费者与开发商仅仅只是签订了购房合同，而并未支付任何购房款的，如购房消费者愿意继续履行该购房合同，其应将购房款交付法院执行，否则，该房地产应当作为开发商的财产予以执行。

（一）对被执行人已设定抵押的房地产的执行应注意的问题

（二）对被执行人已出租的房地产的执行应注意的问题

在当前的房地产投资形式中，采取合作建房的形式较多，而合作建房一般采取两种方式：一是双方即土地方与投资方，采用成立项目公司的形式进行开发，按股份分享投资利润或房屋产权；二是双方即项目所有方与投资方，采用合作的方式进行开发并按照投资比例获取利润和分配房产。关于执行中对合作建房中的被执行人房地产投资权益的执行，应当遵循最高院《执行规定》中第51、53、54条的规定。笔者将以上两种形式下的被执行人房地产投资权益应如何执行及其理由分别阐述如下：

执行中若该项目公司为被执行人，则其所开发的房地产可以直接作为被执行人的财产予以执行。若该项目公司的股东为被执行人时，一般则只能执行该股东的房地产投资权益，而不能直接执行该项目公司所开发的房地产。理由是：

在执行被执行人在该项目公司享有的房地产投资权益时，首先要对该项目公司的经营状况，尤其是对赢利情况进行调查和审查，确认该项目公司是否赢利以及赢利的多少；其次，应查明赢利是否已经支付；再次，区别不同的情况作出处理。如有收益且尚未支付的，法院可依据最高院《执行规定》第51、53条的规定，裁定冻结被执行人应得的收益及房地产投资权益，并向该项目公司发出协助执行通知书，责令其不得将该收益及房地产投资权益支付给被执行人。如被执行人对该项目公司不享有收益的，法院不得直接扣划该项目公司的存款或执行其房地产以清偿被执行人的债务。如被执行人的房地产投资权益具有价值且可以依法转让，法院可以依据最高院《执行规定》第54条的规定，通过对被执行人享有的投资权益的变价转让来清偿其债务。执行法院裁定冻结、转让被执行人的房地产投资权益时，应当同时向工商行政管理部门和该项目公司以及该项目公司的其他股东发出协助执行通知书，明确规定各自的协助义务，如有违反而造成投资权益流失的，依法追究其相应的赔偿责任。

（二）对以合作开发项目合同的形式合作建房的执行问题