农村房屋买卖纠纷有哪些思维导图

土地管理法第62条规定：“农民一户只能拥有一处宅基地，起建住宅应尽量使用原有的宅基地和村内空闲地，农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”第63条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设。”从以上条文可以看出，法律禁止的是一户农民两次申请宅基地，并未禁止农民出租、出售宅基地上所建房屋，也未对出售行为设置任何限制，而仅仅是规定农民转让住房后不得再次申请宅基地。到目前为止，我国还没有法律或者行政法规对农村房屋的买卖作出禁止性或者限制性规定。

2004年宪法修正案明确规定保护公民的私有财产。农民住房作为农民的重要的私有财产，当然应当得到法律的保护。既然住房是农民所有，而所有权最核心的权能就是处分权，如果限制农民的处分权，那么实质上就是限制农民对其房屋的所有权。这种限制是不合理的。从全国人大法工委的物权法草案来看，其规定：“建造再宅基地上的住房所有权转让的，宅基地使用权使用权同时转让。”从草案的精神来看，也是允许农村房屋进行交易的。

目前我国法律只是禁止了一户农民不可以两次申请宅基地，但是并没有明确禁止一户农民同时拥有两块以上宅基地。农民可以通过购买而同时拥有两块以上宅基地。原因有两个，其一，这样做可以促进农村的房屋交易；其二，我国法律允许城市居民同时拥有多处房产，也允许在农村拥有住宅的农民到城市再购买房屋，那么没有理由不允许农民在农村同时拥有两处以上房产。

在农村私有房屋买卖中，合同当事人主要有三种情况：

第二种情况是双方是不同集体的成员，农民要将房屋转让给其他集体的农民，如果可以转让，那么根据目前我国的“房随地走”的房地产政策，就必然会存在着宅基地所有权与宅基地使用权冲突的问题。因为如果可以自由转让，那么就会出现别村的农民在本村所有的土地上拥有房屋的情况。本村的村民也可能不会答应。

第三种情况是农民与城市居民。正是因为买方的身份问题，又产生了一些问题。房屋交易是发生在农民和城市居民之间，不仅存在着和第二中情况一样的冲突。而且国务院办公厅1999年发布的《关于加强土地转让管理严禁土地炒卖的通知》规定：“农村的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民在农民集体土地建住宅，有关部门不得违法为建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。这个通知禁止了城市居民购买农民住宅。”但是该通知不是法律，也不是行政法规，其效力是值得探讨的。随后，国务院在2004年发布的《关于深化改革严格土地管理的决定》中又重申：“禁止城镇居民在农村购置宅基地。”但该决定并没有禁止城市居民购买农村的住宅。

既然目前我国法律没有明确限制宅基地不能转让给本集体以外的人。那么农民就有权自由处分属于自己所有的房产，可以将住宅转让给本集体外的农民，也可以转让给城市居民。但是这里的确有一个不可回避的问题，那就是如何解决土地所有权和土地使用权的冲突。我觉得可以参照城市房改房的做法，由集体经济组织一次性收取一定的土地使用权转让金。因为本集体的农民无偿使用宅基地完全是基于它的特定的成员身份，而本集体之外的农民和城市居民想要却不具有这种特定身份，那么可以通过让他们向集体交纳土地使用费的形式来取得宅基地的使用权。

农民对其住宅也是有宅基地使用证和房屋产权证的。如果不经过登记而房屋转让就已经生效的话，那么造成的后果是对该住宅拥有产权的人却不是权利证书上载明的所有人。特别是现在随着城市化进程的加速，许多农村的房产的价值都一路飙升。可能会有许多农民持着权利证书要求确认原来的买卖无效，而引发许多的纠纷。

物权法并不禁止处分作为物权的农村房屋，土地使用权和农村房屋的所有权一个是用益物权，另一个是所有权。根据物权法原则，房屋所有权与土地使用权应当遵循它们本身的内在含义，从而遵循不同的法律。所以在进行房屋所有权和土地使用权的分析时，可以将两者独立开来，分别对待。

依据上述的论述在对农村房屋买卖进行处分时，应当一边分析房屋所有权变动，另一边分析土地使用权变动，将两者区分开来看待，甚至可以允许一些特殊情况出现如房屋的所有权发生了改变但是土地使用权没有发生改变，在如今的宅基地体制之下，在如何处理房地一体化的问题上就不能够按照土地的使用权跟随房屋的买卖而转移来解决。但是目前户籍制度的改革正在不断的深化，允许宅基地使用权在市场上流通必然成为不可阻挡的势头，物权归属以及明确权利状态的问题在将来的立法过程中会得到很好的解决。

物权区分原则即将物权的变动区分为债权行为和物权行为，在《物权法》颁布前，已为学界所共识，现已被《物权法》第15条所吸收。物权区分原则要求将合同和物权变动区分开来，分别对待。这是两个不一样的含义：即合同是否有效和物权变动是否有效，合同是否有效归结于债券法的范畴，物权变动是否有效归结于物权法的范畴；前者是原因，后者是前者履行的结果。

从合同法上看，一个买卖合同的效力，从买卖双方签订合同之日就已经决定，合同的效力不取决于合同双方是否将合同履行完成。如果买卖的双方都对完成了合同约定的内容，同时房产局也对买卖双方进行了登记，那么房屋买卖就算是达成了。假如买卖双方签订合同后，由于买卖双方中的任意一方不配合去办理手续或由于登记机关认为不符合条件而不给于办理手续最终导致房屋过户不成功，这样导致的结果是不积极履行合同或者履行达不到合同的要求，房屋的所有权未发生变动，但是该合同的法律效力是有效的，这是合同法本身所确立的规则。

物权区分原则在处理违反禁止性规定的效力判断问题上，要求合同效力与物权效力的判断规则区分适用。因为，从强制性规范类型上存在债权法的强制性规范与物权法的强制性规范之分，违反债权法强制性规范将导致当事人意思表示无效的结果，违反物权法的强制性规范只产生不发生物权变动的结果。比如违反法律的强制规定，结果只是不认可物权的效力，但是应当承认该合同有效。再如，《物权法》第184条第4款的规定：所有权、使用权不明或者有争议的财产财产不得进行抵押。这里的抵押不是针对合同的效力，而是针对抵押权能否设定。对于此问题的法律效力的认定，只能从债权法的有关规定中找寻该合同是否有效的法律依据，而不能从物权法的有关规定中对合同效力作出决定。

从上述分析，合同买卖的效力不因物权的变动而发生影响，对于法律条文对宅基地使用权的禁止规定，并不会对农村房屋买卖合同的效力产生变化。

我国现行法律上对于房屋善意取得制度处于不太明确的状态，这就导致法官在审理案件的法律适用的存在很大的困难。法律制度具有重要的调整作用，它应当与社会经济的发展相适应，在目前的法律水平下，善意取得制度在共有房产方面可以有条件地适用，其客观原因有：