如何认定合作开发房地产合同的效力思维导图

按照房地产开发的资质管理规定和最高人民法院的司法解释，合作开发房地产的合作各方，必须有一方具有符合规定的房地产开发经营资质，如果合作各方均不具有房地产开发经营资质，则应当认定合作开发房地产合同无效。但对于合作开发房地产合同纠纷，最高人民法院规定了一个效力补正原则，即“起诉前当事人一方已经取得房地产开发经营资质或者已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的，应当认定合同有效。”

能否作为出资进行合作开发房地产的土地，只能是以出让方式获得的土地使用权，即国家无偿划拨的土地使用权不能进入市场交易或者进行经营性质的房地产开发。根据最高人民法院的司法解释规定，如果未经有批准权的人民政府批准，土地使用权人以划拨土地使用权作为投资与他人订立合同合作开发房地产的，应当认定合同无效。不过同时也规定了合同补正原则，即在起诉前，如能办理批准手续的，则可认定合同有效。当然，若能获得批准，一般意味着已经补办了土地出让手续，交纳了土地使用权出让金，即土地性质已由划拨转为出让。

土地的规划用途和使用条件，未经依法批准，不得擅自变更，如果土地使用权人以土地使用权作为投资与他人签订合作开发房地产合同时，未经批准改变了原来批准的土地用途和使用条件，不仅所签的合作开发合同因为违法而会被认定无效，在项目建成后还有可能被认定为违法建筑被依法没收或者强制拆除。

（责任编辑：汤先森）