铁道部第二十工程局兰州办事处、甘肃省广播电视报社与甘肃省飞天农副公司房屋租赁合同思维导图

一审认定：1994年11月10日，办事处与农副公司签订了一份商业房租赁协议，约定由办事处将位于兰州市和政路的一处216平方米商业用房租赁给农副公司使用，租期三年，年租金181400元。农副公司承租后花费38万元对该房屋装修，以“飞天酒楼”名称进行营业。后农副公司将该酒楼转租给电视报社经营，房租由报社直接交给办事处。1996年12月底，电视报社又与办事处重新签订了房屋租赁协议。1997年8月31日，双方又签约终止了协议，酒楼由办事处收回。农副公司以未清算及对装修部分未进行核算为由诉诸法院。一审审理认为：农副公司与办事处签订的用房租赁协议，合法有效。农副公司与报社签订的酒店租用协议，可视为是一种承租权经营权未变的对外承包经营行为;报社、办事处在未与农副公司解除合同的情况下又签订租房合同，造成提前收回房屋，使农副公司资金流失，应承担责任。故判决：一、电视报社返还农副公司购置的餐具设备价值102837.95元，偿还经营期间六个月的租用费54300元及原辅材料款8844元;二、办事处向农副公司偿付房屋装修总款折扣后的剩余装修费158333.24元;三、农副公司向办事处支付尚欠房租26010.67元;四、农副公司、电视报社、办事处在履行合同中均有过错责任，各自承担违约责任。宣判后，办事处以“农副公司篡改了合同，擅自转让房屋;38万元装修费不实，判决不公”为由提起上诉。经二审审理，认定一审事实清楚、适用法律适当。以“上诉理由证据不足，亦无法查明”为由，驳回上诉，维持原判。二审宣判后，办事处不服二审判决，以原判证据有误，向本院申请再审。

经再审查明：1994年11月10日，办事处与农副公司签订一份房屋租赁协议，约定：由办事处将位于兰州市和政路天平街一处216平方米营业用房租赁给农副公司使用，租期三年，从1995年4月1日至1998年3月31日止。年租金为181400元。同时约定，农副公司可对所租房屋自行设计装修，期满后交付办事处时不得拆除。农副公司接受房屋后交由飞天物资装饰公司对所租房屋进行了装修，并购置了价值102837.95元的餐饮设备，以“飞天酒楼”名称交纳房租231440元。1996年7月1日，农副公司又与电视报社签约，将该酒楼转租给电视报社经营。电视报社向农副公司交付50000元押金、接受酒店及价值102837.95元餐具和8844元的原辅材料后，开始对酒楼进行装修，并改名为“天聚阁酒楼”。装修期间，办事处发现房屋被转租，于1996年8月29日向电视报社发出不得侵权的通知。电视报社与农副公司交涉后，经农副公司表示同意，电视报社于1996年9月24日开始以自己的名义直接向办事处交纳房租金60000元，并在1996年12月31日与办事处重新签订了租赁合同，租期三年。电视报社经营至1997年8月31日，因经营不善，与办事处签订了协议，终止了租赁合同，将房屋交还了办事处，之后，又补交租金123000元。农副公司在经营期间，应向办事处交纳房租金226750元，实交231440元，多交4690元;电视报社在经营期间应向办事处交纳房租金196560元，累计实交183000元，下欠13560元未交。

以上事实有三方所签订的房屋租赁协议、收款凭证、书面通知、证人证言等证据证实，并经庭审质证予以确认。

本院认为：农副公司与办事处所签租赁协议，主要内容为双方真实意思所表示，应为有效。农副公司与电视报社所签转租协议，没有明确取得房屋所有权人的同意，侵犯了房屋所有权人的权利，所签合同无效。造成合同无效主要原因是农副公司侵犯了房屋所有权人的利益，农副公司应负过错责任。电视报社在转租中接受了农副公司的餐具设备未妥当处理，造成农副公司的财产损失，应负赔偿责任。另外，农副公司承租房屋后，虽对房屋进行了装修，但所举装修费的证据，经再审庭审质证，不能认定;且转租房屋首先侵犯了所有权人的权利，其要求办事处赔偿损失的请求不能支持。农副公司收取电视报社5万元押金后，已作为自己房租金交纳办事处，农副公司应退还电视报社。农副公司、电视报社在使用房屋中应各自独立按时间段向办事处交纳房屋租金，原审对其计算不当。本案经本院审判委员会讨论决定，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百八十四条、第一百五十三条第一款第(三)项、《民法通则》第五十八条第(五)项、第六十一条、《中华人民共和国经济合同法》第二十三条第三款、第二十九条第一款、《城市房屋租赁管理办法》第二十八条、第二十四条之规定，判决如下：

本判决生效后，各自应在三十日内履行完备，逾期双倍承担逾期后的银行贷款利息。

本判决为终审判决。

审 判 长 袁治云

审 判 员 张永祥

代理审判员 李文轩

二○○○年四月十八日

书 记 员 周山晖