南阳市农科所诉南阳市美食康食品有限公司房屋场地租赁合同纠纷案思维导图

上诉人南阳市农科所因与上诉人美食康公司为房屋、场地租赁合同纠纷一案，南阳市农科所于2002年8月22日向南阳市卧龙区人民法院提起诉讼，请求：1、请求判令终止与美食康公司的租赁合同;2、判令美食康公司拆除建筑物。美食康公司于2002年9月10日提起反诉，请求：农科所应支付再建厂房、设备安装、拆迁的费用，及合同被迫中止的损失，共计约230万元。南阳市卧龙区人民法院合并审理后，于2003年1月21日作出(2002)宛龙民初字第247号民事判决。南阳市农科所、南阳市美食康食品有限公司均不服原判，分别提出上诉。本院于2003年3月13日受理后，依法组成合议庭，于2003年4月11日，同年5月29日、9月19日三次开庭，公开审理了本案。上诉人南阳市农科所的委托代理人闫书波、徐国章，上诉人南阳市美食康食品有限公司法定代表人王峰，委托代理人毕献星到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原审法院认为：2001年3月30日，南阳市农科所与美食康公司签订的房屋、场地租赁合同，约定了双方的权利义务，系有效合同。2001年7月6日，南阳市农科所与南阳市兴达房地产开发有限公司签订土地开发合同书，将包括美食康公司所租用房屋、场地在内的72205.2平方米土地与兴达房地产开发有限公司联合开发，且经南阳市政府下文，将该土地使用权划拨给南阳市兴达房地产开发有限公司作为“兴达小区”经济适用房项目建设用地，南阳市农科所、美食康公司所签房屋、场地租赁合同应予解除。南阳市农科所在与美食康公司签订长达十五年之久的租赁合同后，未经美食康公司同意，擅自与开发公司联合开发该土地，单方转移所租土地，属于违约行为。南阳市农科所诉请因城市建设需要，因系其与房地产公司联合开发的经营行为，而不是城市建设的政府行为，且双方在所签租赁协议中也约定前十年不在此地搞建设，故其所诉理由不能成立。美食康公司在所租场地投资473550元，应由南阳市农科所赔偿。美食康公司按面条厂设备设计产量5吨按单班作业的60%产量，扣除2个月设备维修时间，可实现年产值535万元，扣除税金、工资加奖金提成、管理费用、城市维护费、教育附加费、生产成本费，共计480.33万元，年纯利润为54.67万元计算较为合理，其所请求的解除房屋、场地租赁合同自2002年6月至2003年9月的再建搬迁时间的经营损失120万元，应按2002年9月实际停产，加上合理搬迁时间计算15个月，再适当扣除2002年6-8月半停产利润，实际经营损失按600000元计算为宜。其所经营的汽修车无明显停产，其经营损失不予考虑。美食康公司请求的搬迁费，应按鉴定71900元计算。其请求食品加工合同违约金问题，因未提供证据证明己对需方承担了违约责任，现称因南阳市农科所的行为给其造成了损失无事实依据，可另行处理。美食康公司要求南阳市农科支付13年的违约金4500元，因农科所已对其承担赔偿损失责任，且数额远远超过违约金，且双方所签租赁合同未约定农科所违约金的计算办法，故该请求不予支持。美食康公司请求的广告宣传费10万元，考虑到其广告发布后已有收益，但搬迁对其有一定损害，且系农科所单方违约，使其不得不迁址，可适当补偿20000元。美食康公司所请求包装物损失，因包装物已计入生产在本，在生产中会被消耗，且该包装物如正常生产，可在2个月内使用完。因农科所已向其赔偿利润损失，该损失不应再赔偿。美食康公司请求职工在停产期间的工资福利费用5万元，其公司汽修厂未明显停产，工资等应计入生产成本，不应支持。美食康公司的面条厂，因涉及南阳市农科所通知搬迁后的原料购进等，实际停产，停产期间的工资福利应予支持，面条厂计算15个月，每月按13人(每人200元)2600元，共计39000元，以上共计1204450元。应由南阳市农科所向南阳市美食康食品有限公司赔偿。

原审法院判决：1、解除南阳市农科所、南阳市美食康食品有限公司所签房屋、场地租赁合同。该合同终止履行。2、判决生效后20日内，南阳市美食康食品有限公司将机器设备及有关设施从原生产场地迁出，并拆其自建部分房屋。3、判决生效后20日内，南阳市农科所向南阳市美食康食品有限公司支付赔偿金1204450元。4、驳回南阳市美食康食品有限公司其它反诉请求。诉讼费50元、反诉费21510元，鉴定费8000元，南阳市农科所负担24032元，南阳市美食康食品有限公司负担5528元。

南阳市农科所上诉称：我方请求解除合同的行为，完全符合双方合同的约定，不存在违约，故应改判我方不承担责任;美食康公司应无条件搬迁并拆除自建的构筑物，并承担诉讼费用。请求二审依法改判。

美食康公司上诉称：原判认定农科所违约，给我公司造成损失是正确的，但未能准确计算裁判损失的赔偿数额，只判决面条厂的损失，未判决汽修厂损失不当。原判判决20日内履行完判决明显脱离实际，根本无法完成。请求二审依法改判。

根据南阳市农科所和美食康公司的诉辩意见，本院确定案件的争议焦点是：1、本案中南阳市农科所是否违约;2、原审判决的赔偿数额是否准确，20日执行期限是否适当;3、双方所争议的是否是城市建设征地。

为证明自己的主张，南阳市农科所在原审中提供了以下证据：1、双方于2001年3月30日所签订的房屋、场地租赁合同及2001年4月27日签订的补充条款，证实双方租赁关系的存在。对此美食康公司无异议。2、南阳市人民政府宛政土(2002)4号土地管理文件，证实南阳市人民政府将72205.2平方米土地收回，扣减代征道路用地后，将其余59996.6平方米划拨给南阳市兴达房地产开发有限公司，作为“兴达小区“经济适用房项目建设用地。对此美食康公司提出异议，对文件的真实性无异议，但这是农科所与兴达公司联合开发的行为，并非因城市公共建设而收回、征用的。美食康公司在原审提供了以下证据：1、南阳市农科所于2001年7月9日向南阳市政府“关于免征土地出让金的请示”的农科字(2001)9号文件，证实南阳市农科所将其租赁的场地，与兴达房地产开发公司联合开发，并报请市政府，请求免征土地出让金。2、南阳市农科所作为甲方与南阳市兴达房地产开发有限公司作为乙方于2001年7月6日签订的土地开发合同书，证实其联合开发包括美食康公司租赁场地在内的108亩土地，乙方支付给甲方分红款1404万元，另支付甲方地上地下附着物、青苗赔偿费、拆迁赔偿费共计50万元。并必须在沿高新路、车站路建门面房，产权归甲方所有，甲方按工程决算价付给乙方土建费。3、农科所与兴达公司于2001年7月6日签订的土地开发协议书，证实的与合同书一致。南阳市农科所对上述证据均无异议。原审法院依据当事人双方的申请，委托南阳市卧龙区价格事务所所作出的宛龙价事鉴字(2002)第139号、第175号、第168号三份价格评估鉴定结论书，证实了美食康公司红光汽车维护厂房产重新建造价为1509100元。搬迁损失71900元，在农科所土地上投资总价值473550元。南阳市农科所对美食康公司投资建设费用不持异议。对重建费用鉴定提出异议，认为把农科所所租出去的房产也包括进去了，不能作为定案依据。对搬迁损失鉴定，认为与本案无关。美食康公司对以上三份鉴定不持异议。

本院另查明南阳市美食康食品有限公司是由食品厂、红光汽车维护厂组成，均在所租赁南阳市农科所土地上经营。红光汽车维护厂拆、迁、再建所需时间为360天，其年度纯利润285046.66元，每月平均23753.90元。

其它查明事实原法院查明事实相同。

本案经合议庭评议并报经本院审判委员会研究认为：根据本案的事实和证据，应当认定南阳市农科所的行为属于违约行为;并非属合同中约定的城市建设需要用地;原审赔偿数额欠妥，及执行期限不当。其理由如下：(1)2001年3月30日，当事人双方签订的房屋、场地租赁合同，约定了双方的权利义务，是当事人双方的真实意思表示，亦不违背国家有关法律、法规的规定，系有效合同。该合同履行三个月后，南阳市农科所为谋取单方利益，在未告知美食康公司，征得他人同意的情况下，与开发公司联合开发包括美食康公司租用土地在内的108亩土地，于2010年7月6日与兴达房地产开发公司签订了土地开发合同书，并在合同书中制订了有关分红项目条款。同月9日，南阳市农科所以农科字(2001)9号文件，报南阳市政府，请求与兴达房地产开发公司联合开发经济适用房，并请求免征土地出让金及有关费用。南阳市政府于2002年1月11日下达了宛政土(2002)4号文件，同意南阳市农科所的请示意见，并将收回南阳市农科所部分国有农用土地使用权并划拨给南阳市兴达房地产开发有限公司，作为“兴达小区”经济适用房项目建设用地。此一系列行为，属单方转移所租土地，属违约行为。故南阳市农科所“不违约，不承担赔偿责任”的上诉理由不能成立。(2)南阳市农科所与美食康公司签订房屋、场地租赁合同后，又与开发公司联合开发该土地，并积极促成，虽然南阳市政府对此有批文，但不属于南阳市政府因城市建设所征用的公共用地，系农科所与开发公司联合开发的经营用地。(3)南阳市美食康食品有限公司系食品厂、红光汽车维护厂两部分组成，现该合同无法履行，合同终止后两厂均得搬迁，原判只对食品厂作出合理的处理，对汽车维护厂合理搬迁时间360天合法利润收入损失不作考虑，实属不当，且美食康公司的所有机器、设备及自建建筑物全部拆除、迁出，20日内根本无法完成，应作适当调整。故美食康公司的上诉理由成立，本院予以支持。原判适用法律正确，审判程序合法，但处理不当，应予纠正。南阳市农科所的上诉理由不能成立，本院不予支持。南阳市农科所“放弃诉讼请求，要求双方继续履行原协议”的请求，因该土地现使用权经南阳市人民政府文件确权给南阳市兴达房地产开发有限公司，南阳市农科所已没有继续出租的权利，故本院亦不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)、(三)项之规定，经合议庭评议并报经本院审判委员会研究决定，判决如下：

二审诉讼费21560元，审计费10000元(美食康公司预交)由南阳市农科所负担。

本判决为终审判决。

审 判 长 薛 正 宽

审 判 员 窦 丁 平

代理审判员 张 志 新

二00三年十月十六日

书 记 员 王 刚