买卖经济适用房合同是否有效思维导图

经济适用房买卖合同效力的认定：依法成立的合同，自成立时生效。”合同无效：违反法律、行政法规的强制性规定。关于经济适用房在五年内按市场价格上市出售是否有效问题，有的当事人提出《经济适用住房管理办法》中“购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易”的规定是国家七部委的规章，不是行政法规，但是《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》国发〔2007〕24号（十一）条也明文规定“严格经济适用住房上市交易管理。经济适用住房属于政策性住房，购房人拥有有限产权。”该意见属于国务院法规，效力高于国务院部委的规章，且属于行政法规的强制性规定，违反该规定在经济适用房未满5年的情况下按市场价格上市出售，应当认为是无效的。

目前，购买的经济适用房一般有两种情况：一种是为那些已经生活了5年的人，另一种是为那些没有生活了5年的人。这是基于购买者获得契税支付证书的时间或经济适用房的房屋所有权证书的签发时间而定的。已经居住了5年的经济适用房，所有者现在可以按当前市场价格出售，在出售后，需要以房屋交易价值的10％支付综合土地。

法律依据

《经济适用住房管理办法》

第三十条：经济适用住房购房人拥有有限产权。

购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。

购买经济适用住房满5年，购房人上市转让经济适用住房的，应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款，具体交纳比例由市、县人民政府确定，政府可优先回购；购房人也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后，取得完全产权。

上述规定应在经济适用住房购买合同中予以载明，并明确相关违约责任。

第三十一条：已经购买经济适用住房的家庭又购买其他住房的，原经济适用住房由政府按规定及合同约定回购。政府回购的经济适用住房，仍应用于解决低收入家庭的住房困难。

第三十二条：已参加福利分房的家庭在退回所分房屋前不得购买经济适用住房，已购买经济适用住房的家庭不得再购买经济适用住房。

（一）经济适用房满5年即可交易，满5年后，就没有税，一般来说只有契税——总价1~3%。其他有税、印花税等，不过这些加起来不过百，所以你不用担心。房改房、经济适用房、全额集资建房，建房用地是国家优惠了，属于划拨性质，你买过来就会变成出让性质。所购置房产未满5年，建议你到公证机关公正此次交易。

（二）经济适用房属于限制产权方面房屋，在使用、转让、出售时都会受到一定条件限制。经济适用房除了像商品房一样交个税、契税和税，经济适用房还要交一笔叫做“综合地价款”费用。个税=差额*20%，税税率为5%。其中，“差额”为此次交易网签价与原购买价之差，以原购房为准。

[1]《经济适用住房管理办法》 第三十条

[2]《经济适用住房管理办法》 第三十一条

[3]《经济适用住房管理办法》 第三十二条

[4]《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》