办不了房产证导致纠纷频出思维导图

某开发公司于2003年5月将三套房屋交付购买者张某，但直到今年3月，仍未将房产证交付张某。为此，张某诉至法院，要求开发公司为三套房屋办理房产证，并赔偿损失30万元。开发公司辩称，"房屋交付后张某应出具要求委托我方办证的委托书，至今张某未办理委托书，未将车库的维修基金和契税共计8000余元交付我方，造成不能办证的原因是张某而不是我公司。"最终，双方达成调解协议，开发公司给付张某6万元。

法官说法:购房者应签署办证委托书

就此案所反映出的问题，民三庭庭长王进才表示，法院受理的集团诉讼案件中，晚交房、办不了房产证的问题特别多，在房产纠纷中占很大一部分。业主们一般都认为没给办房产证责任在开发商，开发商理应支付违约金。而开发商会以“业主没有给我出具委托书，我才没给办”来抗辩。办理房产证的行为是商品房买卖中非常重要的行为，这需要开发商和买房者双方都重视。如果在办证问题上发生了纠纷，开发商应采取积极应对的态度，将纠纷消灭在萌芽状态。

民三庭法官刘恰表示，因为目前使用的商品房买卖合同文本中对“应当由谁办理房产证”没有约定，合同履行时的习惯做法却均是由开发商办理。他认为，只要开发商在收取购房款的同时，收取了契税及维修基金，就应当认定为双方口头约定购房者委托开发商代办房产证。如果由此造成房产证未及时办理，应由开发商承担违约责任。

未能及时办证是否是因为购房者未办理委托手续造成的呢？这一事实一般买卖双方无法举证证实。对此，法官们建议，在买方交付购房款时，双方明确约定购房者是否委托开发商办理房产证，由购房者签署委托书，或者由购房者提供明确的联系方式，并保证联系方式变更必须及时通知出卖人，否则由此产生的后果由购房者个人承担。

律师观点:协助办证是开发商法定义务

针对此问题，天嘉律师事务所的段林国律师认为，建设部在《商品房销售管理办法》中有明确规定，房产开发商应协助买受人办理房产证。关于办证的主体，建设部的制式合同中没有约定谁办理房产证，一般的单独签订协议规定谁办证的确实不多，谁造成了延期办证的结果，谁承担由此造成的责任。

有的开发商在卖房宣传时说明了负责办证，这样开发商的协助办证义务就当然变成了约定代为办证的义务，如果没有履行或没有在约定的期限内办证，这是开发商的责任，理应支付违约金。

河北百盛律师事务所的谷景生律师表示，关于开发商收取税金和维修基金的情况，还有另一种情况，如果没有收以上费用，也没有任何约定，办证的主体是买受人，但由于开发商和购房者的信息不对等，不可能买受人购房后不停地问开发商，“可以办证了吗？”根据《合同法》第60条规定，合同当事人应当履行通知、保密、协助等义务，在具备了办理房产证的条件后，开发商应履行通知买受人的合同附随义务，如果没有通知，导致办证长期搁置，应当承担责任。