涉外租房需要注意什么思维导图

涉外房地产，泛指我国与国外有关的一切房地产活动，是指中外合资经营企业、中外合作经营企业和外资企业、外国政府、社会团体、国际性机构所投资建造或购买的房产以及外国人所购房产。

租赁的一方主体为港澳台人士、外国人、无国籍人、外国法人或其他组织，租赁的房屋在国内，这类的涉外租房需要注意的问题有：

1、承租方可以通过查验房产证及相应身份证件，来确定出租方是否享有出租的资格。如果出租方不是房屋的权利人，则承租方一定要取得该房屋权利人同意转租的书面证明，以避免转租合同将来被解除的风险。

2、如果承租方为外国的机构或其他组织，出租方不妨到工商部门或其他相关部门，调查核实该机构或组织是否真实存在，以防止和一个虚假的机构签订合同，而使合同目的落空，且损失其他机会成本。

1、承租方应根据租赁房屋的目的，调查房屋的用途和土地用途。如果非居住使用，必须确保承租的房屋类型为商业性用房、土地用途为非住宅性质。否则，营业执照无法办出，合同目的无法实现。

2、建议承租方到房地产交易中心，调查了解该房屋是否存在抵押、典当等情况，最好不要承租这些所有权设限的房屋。

3、查清该房屋是否已经存在租赁登记信息。如果存在，将导致新租赁合同无法办理登记手续，从而导致新的租赁关系无法对抗第三人，也会影响新承租人营业执照的办理，最终影响到合同目的的实现。

签订租赁合同时，应将彼此的身份证明材料予以复制留存，并且到所在地的派出所办理租赁合同登记。承租方为个人的，应查验复制其护照和签证，并注意允许其驻留国内的时间，是否长于或等于将要签订的租赁期限。其中，香港、澳门人士，应当提交港、澳居民往来内地通行证；台湾人士，应当提交台湾居民来往大陆通行证。对于企业而言，最好查验留存经公证或者认证的企业登记注册证明、营业执照等。

另外，承租方是自然人的，最好能将其工作单位及其地址搞清楚。

鉴于涉外租赁合同较非涉外租赁合同登记备案的为多，因此在签订涉外租赁合同时，最好使用涉外一方的中文译音名称或姓名。我国现行的法律尚未明文规定，涉外一方在我国内地申请房屋权属登记或租赁登记时，当事人的姓名是使用外文还是中文，且各行政机关对此的处理方式也不尽相同；但如果各自使用其母语，除了登记机关书写打印上的问题外，计算机系统在检索识别时也会有困难。因此，房地产权属登记机关一般使用其中文译音登记，而将其母语名称或姓名记录在登记文件中，并在权属证书备注栏内予以标示。所以，在签订涉外租赁合同时，如果涉外一方有相应的中文名称或姓名，最好使用该名称或姓名，这样便于合同登记备案工作顺利进行。

一般情况下，涉外租赁期限较长，涉外承租方往往喜欢按照自己的习俗、喜好、风格进行装饰装修。因此，建议承租方应在取得出租方的同意的前提下再进行装修，这也符合《合同法》第232条的规定。此外装修标准、方案、图纸等也须出租方同意，并在合同中明确约定；其次，在合同中应明确约定租期届满后装修的处理，是恢复原状还是折价补偿等；最后，对于承租商铺进行经营的承租方，鉴于装修期间没有实际经营，所以，最好在合同里能够约定“免租金装修期”，明确该装修期的起止时间和免除支付的具体费用等等。

合同若采用两种以上文字订立，双方当事人最好能够约定不同语种的文本具有同等效力，对各文本使用的词句推定具有相同的含义。当各文本使用的词句不一致的，最好约定予以解释的标准和方法，或约定以某一语种文本为准。

根据《合同法》及其解释的规定，合同登记备案与否不是合同生效的必要条件。房屋租赁合同未经登记备案的，不得对抗第三人。

因此，为了维护双方当事人尤其是承租人的合法权益，在签订房屋租赁合同后应及时进行登记备案。另外，如果承租商铺进行经营，更应当及时办理登记备案，因为工商部门在办理营业执照时，均要求租赁合同须经过租赁备案登记。

涉外民事诉讼管辖，是指一国法院受理涉外民事案件的范围。因租赁合同纠纷，对在中华人民共和国领域内没有住所的被告提起的诉讼，如果诉讼标的物在中华人民共和国领域内，应该由房屋所在地法院管辖。根据我国法律规定，土地、附着于土地的建筑物及其他定着物、建筑物的固定附属设备为不动产。不动产的所有权、买卖、租赁、抵押、使用等民事关系，均应适用不动产所在地法律，即适用中国法律的规定解决租赁纠纷；但这是建立在中国起诉的前提之下。如果该外国公民或法人在外国对中国公民提起诉讼，不容回避的即是外国法院是否有管辖权，适用何国法律的问题，而且在外国应诉，其诉讼成本、判决执行等问题的难度可想而知。因此，在租赁合同中明确约定，排除外国法院的管辖和外国法律的适用，以避免带来麻烦。

[1]《中华人民共和国合同法》 第两百三十二条