房地产评估报告的错误类型思维导图

逾期交房 可解除购房合同

●估价时点设定不正确。如：拆迁评估应当设定在拆迁许可证颁布之日，而不是实地查勘之日。对原估价结论有异议的评估，时点应为原报告书时点。期房价值时点是现在。

●报告有效期除说明一年外，还要说明从何时计算，或者有效的时间段。

●如果考题中出现“估价师声明”，要特别注意如果有2位估价师签字，则该地方是否分别注明谁进行了实地查勘，谁没查勘。

●如果考题中出现“假设和限制条件”，要注意不能假设估价对象报经规范批准改变了用途，或者假设有合法产权。

●估价对象分析时描述不全(应从区位、权益、实物状况3方面说明)

⑴缺少房地产权益状况描述(如：没说明土地使用权性质、土地取得时间、已使用年限，剩余年限。房屋所有权情况等);

⑵土地实物描述不全面(如：没说明坐落、地形、地势、四至环境、土地开发利用状况);

⑶建筑物实物描述不全面(没说明分栋建筑面积、规划条件等);

⑷区位状况描述不具体，如：位于一栋建筑物中的某一套待估房地产区位状况中未说明楼层朝向。

⑸租赁情况交待不清(如：没说明租金标准、租赁期限)。

●选用的估价方法不妥(应根据估价对象类型、估价方法适用的对象、收集到的资料来确定。如：有收益的应当优先选用收益法，比较实例多的应优先用比较法，抵押的优先成本法，拆迁的用市场法，在建工程用假设开发法等)。

●未说明每种估价方法的定义、步骤。

●如果是特殊房地产，要说明是否经过了报批，是否可以做抵押物。

●划拨方式取得的土地使用权抵押要扣除出让金。

●拖欠工程款的房地产抵押价值要扣除拖欠工程款。

●再次抵押的房地产抵押价值要扣除已担保债权。

●投资价值评估，则很多地方与普通市场价值评估不一样(见《理论方法》第70页)。

●拆迁评估对估价对象用途与面积的认定要符合有关拆迁评估规定(《理论方法》第97页)。

●未说明估价结果确定的理由(各种方法得出的结果差别不大时可用简单算术平均。否则，用加权平均，且权数不宜大于0.7小于0.3。特殊处理要说明原因)。