两种方法评估自己房屋的价格思维导图

假设已知团结湖北三条一套55平方米的两居，成交价为4900元/平方米，建筑年代为1982年，楼层为5/5，朝向为南北向，双气，普通装修。

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如要评估一套甜水园东里65平方米的两居住宅，建筑年代为1988年，楼层为5/6，东西向，双气，普通装修的房屋。以团结湖北三条的房屋为比较对象，各项修正百分数如下：房屋位置为-3%(比团结湖北三条的位置差)，建筑年代的相对折旧为：6×1%=6%，朝向为-1%，楼层为1%-(-2%)=3%，其他修正系数为0。

因此总的修正百分数为：-3%+6%+(-1%)+3%=5%。因此该房屋的比准价格为：4900×(1+5%)=5145元/平方米。

以成本法对上例甜水园东里65平方米的两居住宅，建筑年代为1988年的房屋进行评估。据了解甜水园地区的土地级别为二级，基准地价为3800元/平方米，假定相关管理费用、投资利息、税费及利润分别为2.5%、5.5%、5.5%、15%。那么，该房屋的土地重新取得价格约为：3800×(1+2.5%+5.5%+5.5%+15%)=4921元/平方米，该房屋为多层住宅，它的重建成本约为：1000×(1+2.5%+5.5%+5.5%+15%)=1295元/平方米。根据观察，该房屋的整体状况维护得较好，约为八成新，房屋折旧了20%。根据上面数据可知，该房屋的单价约为：(4921+1295)×(1-20%)=4972元。

如果你不知道自己房屋的土地级别，您不妨以周边新建普通商品房的平均销售价格，作为房地产的重新购建价格。举例说明：甜水园附近的新建普通商品住宅(华阳家园)单价为6600元/平方米，那么旧房地产价格为：6600×(1-20%)=5280元。但这是商品房产权的价格，与业主的已购公房产权还有一定的差别，另外商品房的户型结构也优于已购公房。因此，还需对它给予一定的修正，大约为-5%左右。该房屋的价格应为5280×(1-5%)=5016元。

当然两种方法评估的房价会有一定的差别，业主可以将市场比较法与成本法所得出的价格取平均值就是该房屋的市场价格。所以可以确定甜水园东里两居65平方米的已购公房住宅单价为：(5145+4972)÷2=5058元，该房屋的售价为33万元比较适合。??

已购公房也称已购公有住房，是指本市城镇居民按照国家和本市城镇住房制度改革政策的规定，购买并领取了房改成本价或标准价房屋所有权证的住房。

基准地价是指在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、居住、工业等用途，分别评估确定的某一期日上法定最高年限土地使用权区域平均价格。

楼面熟地价：楼面熟地价指在各土地级别内，完成通平的土地在平均容积率条件下，每建筑面积分摊的完整土地使用权的平均价格。

砖混结构即用砖墙或砖柱、钢筋混凝土楼板和屋顶承重构件作为主要承重结构的建筑，这是目前在住宅建设中建造量最大、采用最普遍的结构类型。通常我们见到的6层左右的普通住宅楼即是这种类型。

钢混结构也就是钢筋混凝土结构，主要承重构件包括梁、板、柱全部采用钢筋混凝土结构，此类结构类型主要用于大型公共建筑、工业建筑和高层住宅。