城市房地产拆迁评估中出现纠纷的原因分析思维导图

相对于一般的估价对象而言，拆迁评估的估价对象较为复杂，种类多且数量大。一次拆迁中往往会同时遇到住宅、店面、办公楼、车库等不同物业类型，同时，一次拆迁中也往往会面对大量的房屋，少则一、二栋，多则成片乃至一个小区，这些房屋又属于不同的业主所有。因此，一次拆迁评估中，估价结果既有整体价格，更要有分户结论。要处理好估价对象的这一整体与个体的关系，一个小区拆迁评估中往往要以“栋”为对象，求出“栋”的基准价格，然后再将此价格修正到各个单元，且每一单元的价格又必须因其不同的楼层、朝向、采光、户型等诸多因素分别考虑。

一般评估中的“公开市场”包括要素有：一是买者和卖者完全出于自愿；二是具有适当的期间完成交易，而不是急于出售或急于购买；三是交易双方进行交易的目的在于最大限度的追求经济利益。而在拆迁市场上以上三点都不可能实现，对应起来研究：首先第一点，被拆迁人一般为非自愿。根据现行拆迁政策，城市的某一区域一旦列入拆迁范围，不论是企业用房还是私房，拆迁都不可能逆转的。甚至，当拆迁人与被拆迁人还没有对拆迁补偿金额协商一致的情况下，拆迁人只要履行了相应程序和手续并进行证据保全，就可以申请进行强制拆迁；其次第二点，拆迁补偿安置协议的签订和搬迁均要受拆迁期限的限制，而不是能自主控制的；最后一点，拆迁人在最大限度地追求经济利益的前提下来实施拆迁改建项目，其经济利益来源于改建项目，而不是拆迁房屋的本身，更不是双方一致的经济目标。由此可见，这样特殊的交易条件和交易过程，与一般意义上的“公开市场”相去甚远，其形成的成交价格，也就是拆迁补偿价格，也很难是公平价格。由这些特殊的交易条件决定的拆迁市场也是一个特殊的市场，是一个不完全的公开市场。

同其他评估一样，拆迁评估也要遵循合法原则、最高最佳使用原则等，但在应用时，这些原则要注意他们的特殊性。

（1）“合法原则”。“合法原则”包括合法产权、合法使用和合法处分等。首先，就合法产权来看，一般评估中指的是拥有房地产权证、土地使用证等。而在拆迁评估中，评估对象除产权房地产外，还包括部分可以进行补偿的但不具有产权的房地产，如临时建筑物、附属建筑物、构筑物以及零杂空地等。其次，就合法使用来看，拆迁房有许多存在着实际用途与产权用途不一致的问题，拆迁补偿中牵涉到房屋用途确定时，除合法原则外还要同时遵循当地拆迁管理部门的有关规定。比如说，根据地方制定的一些具体规定，如“营业执照面积原则”、“规划部门同意变更原则”以及“规划法出台前变更默许原则”等，产权用途为住宅，但却有可能按商业用房类型来进行补偿。

（2）“最高最佳使用原则”。它是指房地产估价中，在合法原则前提下，在各种可能的利用方式中，选择其中最大收益的使用方式来确定估价结果。显然，待拆除的房屋不具备实现其最高最佳使用可能的几种实现方式之一，比如保持现状、转换用途、装修改造、重新利用等，虽然从理论上讲，拆迁评估中没有绝对排除最高最佳使用原则，但实际上在拆迁市场中它却真正难以应用。