房产纠纷律师谈"中国式拆迁"思维导图

关于北京市丰台区南苑乡石榴庄拆迁纠纷一事，《新财经》记者采访了中国拆迁法律事务专业委员会委员、北京市中润律师事务所律师赵云涛。

《新财经》：北京市50个挂账村的方案基本上都用的是“腾退”，这与“拆迁”有什么区别?

赵云涛：拆迁是指取得拆迁许可的单位，根据城市建设规划要求和政府所批准的用地文件，依法拆除建设用地范围内的房屋和附属物，将该范围内的单位和居民重新安置，并对其所受损失予以补偿的法律行为。

腾退方式，即以村委会为主体，依据村民自治章程，在村民代表民主决策、监督等基础上制订腾退方案。这是一种“少数服从多数”的村民自治。

《新财经》：石榴庄的很多村民都以出租房屋为主要经济来源，拆迁之后将失去这部分收入，国家政策对此是否有相关规定?

赵云涛：没有。但一般国家在征地时会给予考虑。

征用农民集体所有土地的，相应的，农村村民转为非农业户口，转非劳动力在征地时被单位招用的，征地单位应当从征地补偿款中支付招用单位一次性就业补助费;转非劳动力自谋职业的，一次性就业补助费支付给本人。

《新财经》：如果村委会不支持，村民是否可以自发选举村民代表?需要哪些程序?

赵云涛：可以。《村民委员会组织法》第二十一条规定，人数较多或者居住分散的村，可以推选产生村民代表，由村民委员会召集村民代表开会，讨论决定村民会议授权的事项。村民代表由村民按每五户至十五户推选一人，或者由各村民小组推选若干人。

法律及相关法规没有对程序进行约束。只要选举真实就可以。

《新财经》：村民是否有权拒绝腾退?

赵云涛：按照北京相关法院的说法，村委会可以强制拆除。

《新财经》：不光是这50个挂账村，只要有拆迁的地方就会有纠纷，中国的拆迁之战正在多处爆发。您认为处理这些问题较好的办法是什么?

赵云涛：合理控制拆迁规模，加大中低价位商品房、经济适用住房建设，实行最低单价保障和最低总额保障，切实解决弱势群体的拆迁安置问题。加大对违法违规行为的查处。加强拆迁单位和拆迁人员管理。

《新财经》：如何从根本上解决房屋拆迁及其引发的各种问题?《城市房屋拆迁管理条例》中有哪些条款亟待完善?

赵云涛：在法律和制度方面进行创新。农村集体土地所有权的不完全性，从根本上讲是国家意志在立法上的表现。它体现了国家对土地资源以及土地市场的垄断。但垄断是不宜于市场经济发展的。因此，在当前市场经济条件下，应在法律上重新确立集体土地在各项权利上的内容，并赋予更完善的权利行使能力，在倡导国家在土地市场占主导地位的同时，将集体土地使用权纳入有形的土地市场。这些都有待于在法律规范、政策制度方面创新和完善。完善拆迁补偿政策，慎用或不用行政强拆。

征收公民的房产，必须具备三个法定条件：首先，征收必须是出于“为了公共利益”的需要，主体必须是国家，必须依照法定的权限和程序(其中包括必须依法给予补偿和居住条件保障)。三个条件缺一不可，而《条例》的相关规定，无一例外都违反了上述要求。

其次，从征收主体来看，《条例》规定的拆迁补偿主体不符合上位法的规定。

我国《宪法》第十三条、《城市房地产管理法》第六条均明确规定，征收、补偿的主体都是国家(具体由代表国家的政府机关来实施)。但是，《条例》第四条规定:“拆迁人应当依照本条例的规定，对被拆迁人给予补偿、安置”。

第三，从依据法律的条件和程序来看，《条例》的规定与上位法相抵触。与《宪法》、《物权法》、《房地产管理法》的部分规定也相抵触。