依法保护被拆迁人的合法权益思维导图

１９９８年４月起，被拆迁户先后与武夷公司签订了拆迁安置《协议书》，约定武夷公司须在１９９９年１１月１８日前交付安置房，并就拆迁费用、违约责任以及免责事由等作了明确的约定。同时，武夷公司实施拆迁１个月后，当完成拆迁总量约８０％时，被列入拆迁范围的“林润故居”居民及周边部分林氏居民提出“林润故居”系文物，不同意拆迁，拆迁因此暂停。而“林润故居”此前并未被列为文物保护单位。９月，莆田市政府市长办公会议决定：对“林润故居”进行拍照、录像、绘图后拆除，保留木雕、石雕等主要构件。此后，上级有关部门函告莆田市政府对“林润故居”妥加保护。但该会议决定并未得到执行，拆迁仍受影响。

合议庭认为，我国民法通则及合同法规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，当事人可部分或者全部免除违约责任。所谓不可抗力，是指当事人在订立合同时不能预见、合同生效后不能避免其发生，并且对由此造成的损失不能克服的客观事件。武夷公司作为拆迁人应当预见部分被拆迁人可能不同意拆迁安置方案，从而拒签协议、拒绝搬迁。遇此情况，法律赋予其救济途径是依法向政府主管部门申请裁决并强制拆迁。因此，“林润故居”住户及其周边部分林氏居民不同意订立拆迁安置协议和搬迁，属于武夷公司应当预见并可获合法救济的情况。在申请政府主管部门对拆迁安置补偿争议进行处理的阶段，不能免除武夷公司对其他已达成协议的被拆迁人的合同责任。武夷公司所不能预见的是，其就拆迁争议申请裁决后，市建委中止裁决；此后，市政府对“林润故居”的论证及暂缓拆迁的决定，是武夷公司无法控制和避免的。但市政府为避免该问题影响安置房建设，告知武夷公司可与规划部门协调，改变工程规划设计方案（此时，方案尚未审批）。武夷公司如及时照此办理，可避免或减少暂缓拆迁给安置房建设带来的影响和损失。因此，“林润故居”所引发的问题虽然客观上造成武夷公司对整个建设项目分期分段施工，延长建设期限，但并不构成不可抗力。市政府多次督促武夷公司抓紧进行安置房的建设，武夷公司在无法判断“林润故居”能否拆迁及何时拆迁的情况下，没有执行市政府的决定，造成安置房建设停滞和延缓，未能按期交付被上诉人，存在过错，应当承担由此产生的延期交房的合同责任。

合议庭认为，本案中被拆迁户主张的逾期安置补助费的标准系基于其与武夷公司在拆迁协议中的约定，协议约定逾期半年以内按３倍、逾期半年以上按６倍的标准支付逾期安置补助费，且武夷公司在逾期安置期间也按该标准向被拆迁户支付了部分逾期安置补助费，故该标准应予认可。

合议庭认为，武夷公司逾期交付安置房，占用了被拆迁户已交的超面积安置部分购置款，应按对等原则，比照被拆迁户逾期交纳购房款的违约责任，按月利率１．５％的标准向被拆迁户支付逾期交房后占有该款的利息。