北京市房屋拆迁前期工作指导意见思维导图

1 总则 1.0.1 拆迁前期工作是房屋拆迁的重要工作和环节，做好充分地前期准备工作是下一步拆迁工作顺利推进的前提和关键。为规范拆迁前期工作，制定本意见。 1.0.2 房屋拆迁前期工作是指建设单位取得房屋拆迁许可证前，为具备拆迁许可要件和确保拆迁工作顺利实施而进行的一系列准备工作。 1.0.3 建设单位的拆迁前期工作主要内容包括： 1、抓紧办理立项、规划、用地等前期审批手续； 2、及时申报年度拆迁计划； 3、确定拆迁、评估、房屋拆除施工单位； 4、申请暂停办理相关事项和拆迁公示； 5、委托拆迁、评估单位入户调查和评估，了解被拆迁人拆迁安置意向； 6、制定拆迁补偿安置方案和工作计划； 7、筹集补偿资金和可购安置房源； 8、按照规定申请办理房屋拆迁许可证。 9、其他工作。 1.0.4 在拆迁前期工作环节，区县建委（房管局）主要工作是： 1、征集年度拆迁计划，经区县政府核准后上报； 2、批准在拆迁范围内暂停办理相关事项，通知相关部门并在拆迁范围内予以公示； 3、办理拆迁招标备案，指导、监督建设单位采取招投标等方式确定拆迁、评估、拆除施工单位； 4、受理和审核拆迁许可申请； 5、积极指导、督促建设单位进行前期各项工作。

2 年度拆迁计划 2.0.1 市建委于每年年底征集下一年度拆迁计划。凡下一年度有拆迁任务的建设单位，应当按照要求及时向区县建委（房管局）申报；区县建委（房管局）报区县政府同意后上报市建委，由市建委提交市拆迁计划编制工作小组核定并报市政府批准后下达。 2.0.2 建设单位按照规定向区县建委（房管局）申报下一年度年度拆迁计划，除应当对申报项目的前期工作深度予以说明并提交相关证明材料外，还应当提出初步的补偿安置方案，尤其是对被拆迁住户的安置方向。 建设单位申报年度拆迁计划时，应当确定项目拆迁工作的具体负责人并报区县建委（房管局）。 2.0.3 区县建委（房管局）对申报项目的前期工作深度及补偿安置方案进行审核，对于立项和规划审批尚未到位的项目、安置房源没有落实的项目，原则上不予报审拆迁计划。 2.0.4 年度拆迁计划经市政府批准由市建委下达后，各区县建委（房管局）对本区县计划内拆迁项目，应当建立台帐，确定具体管理人员，负责联系建设单位，并指导和督促建设单位做好拆迁前期工作。 2.0.5 未列入年度拆迁计划的项目，不予核发房屋拆迁许可证。确需追加计划的，原则上由区县建委（房管局）核减计划内同等规模的其他项目后，报市建委批准。

3 拆迁招投标 3.0.1 建设单位应当根据原北京市国土房管局《关于本市拆迁项目实行招投标管理的通知》等文件要求，按照公开、透明的原则，确定拆迁、评估和拆除施工单位。 拆迁项目招标实行业主（建设单位）负责制。 3.0.2 区县建委（房管局）在核报年度拆迁计划时，对于计划内按照规定应当采取招投标方式确定拆迁、评估和拆除施工单位的项目，应当提示建设单位。 3.0.3 建设单位取得建设用地规划许可证或者建设工程规划许可证后，即可就规划许可证件确定的拆迁范围内的房屋拆迁（包括拆迁、评估、房屋拆除项目）进行招投标。 建设单位应当在发布招标公告或者招标邀请书5日前，到拆迁项目所在地的区县建委（房管局）办理招标备案。 3.0.4 市、区县建委（房管局）不得为建设单位指定房屋拆迁、评估、拆除施工单位以及招标代理机构。 建设单位可以向市、区县建委（房管局）查询投标单位的资信情况。市、区县建委（房管局）发现投标单位不具备相应的资质条件、资质等级不符合招标条件、或者有不良记录的，可以向建设单位提出。 3.0.5 评标专家委员会应当以投标人的工作业绩、资质登记情况、同类项目经验、拆迁工作方案、人力和精力投入情况等作为评标的主要参照。 拆迁招投标不宜将服务收费最低报价作为评标主要依据。评标专家委员会可以根据项目规模、工作难度、预计拆迁工作周期、受托单位需投入情况等因素，并参照所在区县其他项目服务收费水平，在规定的收费标准幅度内合理确定服务收费标底。 投标单位不得采取恶意降低服务费等方式不正当方式进行投标。 3.0.6 市、区县建委（房管局）拆迁管理人员原则上不得受邀作为拆迁评标专家。 3.0.7 招标人完成拆迁项目招投标活动后，应就招投标活动主要内容制作招投标情况报告。 属于《通知》规定应采取招投标方式确定受托拆迁单位和评估单位的拆迁项目，区县建委（房管局）应将建设单位招投标情况的书面报告作为核发房屋拆迁许可证的审查内容。 3.0.8 建设单位确定拆迁、评估和房屋拆除施工单位后，可以邀请区县建委（房管局）对其工作人员及受托单位现场工作人员进行培训。

4 拆迁公示 4.0.1 建设单位在申请核发房屋拆迁许可证之前，应当向区县建委（房管局）申请在拆迁范围内暂停办理相关事项并进行公示。 未经拆迁公示，原则上不予核发房屋拆迁许可证。 4.0.2 建设单位在申请在拆迁范围内暂停办理相关事项和进行拆迁公示，需向区县建委（房管局）提交以下材料： 1、《拆迁范围内暂停办理相关事项申请表》； 2、建设项目立项文件； 3、建设用地规划许可证或建设工程规划许可证及附图。 4、前一阶段拆迁准备工作情况说明、下一阶段（尤其是公示期间）拆迁工作计划和安排。 4.0.3 区县建委（房管局）在发布拆迁公示前，应根据建设单位提供的建设项目规划许可等相关文件到现场核实拆迁范围。 4.0.4 区县建委（房管局）在拆迁范围内发布公示，应根据项目规模确定公示张贴的份数及地点，并予拍照留存证据。 拆迁公示应同时在市建委“拆迁信息网”上发布。 4.0.5 公示期限（暂停办理有关事项的期限）最长为1年；确需延长的，应当按照规定报区县建委（房管局）批准。属于国有土地房屋拆迁的，延长期限不超过1年，属于集体土地房屋拆迁的，延长期限不超过半年。 公示期限（暂停办理有关事项的期限）原则上不少于20日。 4.0.6 拆迁公示后，建设单位应当将其办公场所地址、联系人、联系电话等书面告知被拆迁人，接受被拆迁人关于拆迁工作计划、拆迁政策等情况的咨询，并了解和搜集被拆迁人的意向。 4.0.7 对于拆迁规模较大或者预计拆迁难度较大的项目，区县建委（房管局）发布拆迁公示前，可以建议并协助建设单位先行召开项目拆迁相关情况通报会。 通报会一般可邀请当地乡镇政府、街道办事处、社区居委会、村委会，区县法制、信访、公安、工商、税务、城管等相关部门或单位参加，由建设单位介绍建设项目规划、拆迁工作准备、拆迁补偿安置初步方案及拆迁工作计划等情况，与参会单位就下一步拆迁入户调查和评估等工作进行沟通。

5 拆迁入户调查和评估 5.0.1 建设单位委托拆迁、评估单位进行入户调查和评估前，应当事先与区县建委（房管局）沟通，申请区县建委（房管局）签发房屋拆迁入户调查通知书和房屋拆迁价格评估通知书，并接受区县建委（房管局）的指导和监督。 区县建委（房管局）应当加强本区县拆迁入户摸底调查和评估工作的指导和监督，规范和统一工作程序、入户摸底调查内容、相关文书表格等。 5.0.2 拆迁单位工作人员入户调查，应当出示区县建委（房管局）签发的房屋拆迁入户调查通知书及拆迁上岗证书。入户调查内容，主要包括被拆迁人的房屋权属和使用状况、户籍和家庭人口结构情况、拆迁范围外另有住房情况、家庭收入及生活水平情况等，同时注意了解被拆迁人的拆迁补偿安置意向，并对被拆迁人就拆迁补偿安置政策及方案等问题提供咨询服务。 各拆迁项目应制作详细的拆迁入户调查情况登记表。 5.0.3 评估单位估价人员入户评估，应当出示区县建委（房管局）签发的房屋拆迁价格评估通知书及估价人员的资格证书。 估价人员应就现场勘查情况制作房屋估价条件登记表，并由被拆迁人签字或者盖章。被拆迁人拒绝签字或者盖章的，估价人员应当记明情况。 5.0.4 拆迁人或者其委托的拆迁、评估单位应当就拆迁范围内房屋，到房屋土地权属及租赁管理部门查阅相关档案，根据权属和租赁档案结合现场入户调查和勘查情况，核实被拆迁房屋状况。 拆迁人或者其委托的拆迁单位应当到当地公安户籍管理部门查阅被拆迁范围内户籍人口情况并予抄录。 5.0.5 入户摸底调查和评估勘查中，发现被拆迁房屋存在产权不明、产权或使用权有争议等问题的，应当及时研究采取措施，包括查档、外调、公告等；发现被拆迁房屋涉及抵押等他项权利的，应当及时通知他项权利人。 5.0.6 拆迁、评估单位在入户摸底调查和评估勘查中，应当注意了解和收集被拆迁人的补偿安置意愿、情绪及动向，并及时整理，向拆迁人和区县建委（房管局）书面反馈。 5.0.7 区县建委（房管局）具体管理人员应经常性到拆迁现场检查入户摸底调查和评估情况，召集现场工作人员了解拆迁范围内被拆迁人的反应、情绪及动向等，进行分类分析，动态掌握拆迁项目的进展情况。如发现拆迁、评估人员的违规操作，按照相关法规进行处罚，并记录在案。

6 编制拆迁补偿安置实施细则和方案 6.0.1 建设单位根据拆迁入户摸底调查和入户评估情况，按照国家和本市房屋拆迁有关法规政策规定，编制拆迁补偿安置方案。 住宅房屋拆迁补偿安置方案包括分户方案和项目汇总方案。分户方案内容包括被拆迁人人口情况（包括常住人口、户籍人口及结构等）、被拆除房屋及其附属物的状况（包括产权归属、房屋使用性质、面积等）、补偿安置方式、评估补偿款（包括区位补偿价、重置成新价）、补助费预算、安置方向等内容。拆迁人应当按照上述内容制作项目汇总方案。 6.0.2 建设单位编制拆迁补偿安置方案前，应当就项目拆迁补偿安置具体方式和标准等事宜制定实施细则，并报区县建委（房管局）备案。实施细则应当以本市房屋拆迁补偿安置规定的标准为基础，充分参考区县范围内临近地段或者同类地段已拆或者在拆项目的补偿安置实际水平，并可以根据所参考项目的拆迁实施实际情况予以适当调整。 6.0.3 建设单位制定拆迁补偿安置实施细则和编制拆迁补偿安置方案，可以要求区县建委（房管局）提供咨询并予指导。 区县建委（房管局）对建设单位制定拆迁补偿安置实施细则和方案提供必要的指导，包括为其提供周边或者同类地段参考项目的实际补偿安置水平。 6.0.4 拆迁补偿安置实施细则一般应当实行货币补偿和提供可购安置房源相结合的方式。 6.0.5 拆迁补偿安置实施细则经区县建委（房管局）备案后，作为区县建委（房管局）行政调解的参考依据。

7 筹集补偿安置资金和可购安置房源 7.0.1 建设单位应当根据拆迁补偿安置方案要求，及时筹集补偿安置资金和安置房源。 7.0.2 建设单位申请核发房屋拆迁许可证，原则上必须提出安置专项方案及相应的安置房源证明，比例一般不宜低于30%。 各区县可以根据拆迁项目性质、所在区位、拆迁范围内户均面积等具体情况，合理确定项目拆迁补偿安置资金和安置房源的比例。 7.0.3 建设单位应当本着方便被拆迁人存取和保障拆迁补偿资金安全的原则，确定拆迁补偿安置资金开户银行。 受理拆迁补偿安置资金存款业务的银行应当与市或者区县建委（房管局）就拆迁补偿安置资金使用监督事项签订承诺书。

8 申请和核发房屋拆迁许可证 8.0.1 凡属《北京市城市房屋拆迁管理办法》和《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》调整范围内的建设项目，建设单位取得房屋拆迁许可证后，方可作为拆迁人实施拆迁。法律、法规、规章另有规定的除外。 8.0.2 建设单位违反规定，未取得房屋拆迁许可证，擅自实施拆迁的，由市或者区县建委（房管局）按照《城市房屋拆迁管理条例》第三十四条、《北京市城市房屋拆迁管理办法》第三十八条、《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》第二十五条的相应规定予以处罚；建设单位用地范围内房屋尚未拆迁完毕的，应责令建设单位立即停止擅自拆迁行为，并依法办理相关手续。 8.0.3 建设单位在未取得房屋拆迁许可证的情形下，与被拆迁人签订的补偿安置协议，符合民法、合同法规定的生效条件的，市或者区县建委（房管局）对建设单位的处罚不影响协议的效力。 属于本意见第8.0.2条规定情形，建设单位就其用地范围内剩余房屋申请办理房屋拆迁许可证的，对剩余房屋的被拆迁人应按照规定予以补偿安置，且补偿安置标准原则上不得低于对已签协议的被拆迁人的补偿安置标准。 8.0.4 建设单位按照《城市房屋拆迁管理条例》、《北京市城市房屋拆迁管理办法》、《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》等相关规定，向区县建委（房管局）申请核发房屋拆迁许可证；区县建委（房管局）依法受理、审查和核发房屋拆迁许可证。 区县建委（房管局）收到建设单位拆迁许可申请后，发现所申报的拆迁项目没有纳入本市房屋拆迁年度计划的，应暂缓受理、通知建设单位，并告知建设单位本市拆迁计划管理相关要求。 8.0.5 本市凡拆迁居民超过500户的房屋拆迁项目，建设单位申请房屋拆迁许可证的，区县建委（房管局）在核发房屋拆迁许可证前，应当按照相关规定组织听证。 8.0.6 拆迁范围按照规划许可证件批准的用地范围确定。用地范围较大的，可以分期实施拆迁，分别申请核发房屋拆迁许可证。 用地范围内既有建设用地又有代征用地的建设项目，分期实施拆迁的，应坚持代征地优先启动拆迁的原则。 8.0.7 区县建委（房管局）在批准核发房屋拆迁许可证前，可以视项目需要，要求建设单位就拆迁调查摸底情况、拆迁工作计划和安排、拆迁补偿安置方案等事宜，召开有当地乡镇政府、街道办事处、社区居委会、村委会，区县法制、信访、公安、工商、税务、城管等相关部门或单位参加的情况通报会。 8.0.8 区县建委（房管局）核发房屋拆迁许可证后，应当在拆迁范围内发布拆迁公告。拆迁许可与拆迁公告的时间间隔不宜超过15日。 拆迁公告应同时在市建委“拆迁信息网”上发布。

9 其他 9.0.1 本意见自发布之日起施行。