经营性用房拆迁补偿估价研究思维导图

1、有收益

2、经营性用房的年租金是年收益的基础

3、区域因素、个别因素相同的经营性用房客观价值基本相同

4、部分经营性用房内的经营内容多样化

5、资本化率可以利用类似经营性用房的售价、年收益以及收益现值计算式求出

6、小街道沿街一楼商铺的面积利用率大于大型商场

7、不同空间位置商铺的客观租金存在着规律性 我们调查发现，无自动扶梯的商场，二、三楼租金分别为一楼的38%、34%左右；与特定商业街道垂直小街道内的商铺租金，随商铺与特定街道的距离增加而减小；特定商业街道上，存在着租金相同的区段。根据这些规律，可以根据路线价法等方法评估经营性用房的拆迁补偿价格。

1、合法原则

2、保持现状继续使用作为最高最佳使用原则

3、替代原则

经营性用房拆迁补偿估价的方法一般有四种，即收益法、市场比较法、成本法、路线价法。前三种方法是大家比较常用的，本文重点阐述路线价法在拆迁估价中的应用。

路线价法是对面临特定街道且可及性相等的城市经营性用房土地设定标准深度，求取标准深度上数宗一楼经营用房楼面地价，以它们的平均楼面地价作为该特定街道的路线价，再运用相应的深度百分率表、其它修正率表，修正、计算出临街特定街道各宗经营性用房一楼楼面地价的估价方法。对于平均深度不深的沿街经营性用房，可用四三二一法则、台湾临街深度指数、路角地、三角地、袋地、里地等深度指数，求出其一楼楼面地价；对于垂直特定街道、深度较深的小巷、综合商场、市场内的经营性用房，可用路线价、日本深度百分率求取一楼楼面地价，再加上建筑物重置成新价格，即可评估出一楼经营性用房的拆迁补偿价格。

旧城改造经营性用房的拆迁量大，路线价法是求取一楼经营用房楼面地价、拆迁补偿价格、价值的快速方法。只要路线区段、深度指数等参数选择合适，路线价求取中参数赋值严格、科学，路线价法求取的拆迁价格一般是客观、公正的。我们在汉正街第一个大规模拆迁项目——多福南路经营用房拆迁评估中首次使用了路线价的估价方法，这是一次大胆而成功的尝试。评估中我们首先采用收益法及成本法测算汉正街一楼经营用房楼面地价，并以此作为路线价，借鉴日本巷子深度百分率进行倍数放大修正，求取与汉正街垂直的巷道——永宁巷两侧一楼商业用房的楼面地价，评估过程简洁、快速、明了，估价结果客观、公正、准确，拆迁双方均未提出异议，取得了事半功倍的效果。

另外，经营性用房的拆迁评估中遇到的某些棘手的问题，采用路线价法的思路常常会柳暗花明。例如我们在龙王庙拆迁评估中遇到一处房产，由于历史的原因形成了临街部分合法用途为办公而非临街部分为经营用途的“怪异状况”，其他的估价方法几乎无法确定其非临街经营性用房的合理价格，而采用路线价法中袋地评估的思路来考虑则使问题迎刃而解。

各种评估方法求得的拆迁补偿价格一般不会相同。估价人员可根据经验对每个评估结果作出权重判断，按加权平均的方法求得客观公正的拆迁补偿价格。

拆迁估价与交易课税、抵押价格等目的下的评估最大的差异就在于估价结论的高低直接关系到拆迁双方当事人的切身经济利益，而经营性用房往往价值量大，真实市场价值难以把握，经常会成为拆迁估价过程中最难啃的“骨头”，也是矛盾最易激发的关键。因此，估价结果的准确公正尤其重要。我们发现，经营性用房拆迁补偿评估当前主要存在如下问题：

任何一种估价方法都有其一定局限性。考虑到经营性用房拆迁估价的特殊性，我们认为一般应采用两种或两种以上的方法进行评估，同时考虑到被拆迁人或被拆迁房屋的未来预期收益价值，收益法应作为评估方法之一。采用市场法时建议至少选取5个可比实例，若确实无法收集到足够的交易实例，可以先测算类似房屋的收益价格，再做比较修正。

有些估价报告采用市场法评估时，技术报告中的可比实例没有经营性用房具体名称、坐落位置，而用A、B、C等符号表示，难免存在杜撰之嫌。可比实例明列经营性用房具体名称、坐落位置，可让当事人对可比实例有真实感，对评估结论有可靠感；遇到评估纠纷，相关人员可以及时根据经营具体名称、坐落位置予以查证核实。我们在向被拆迁经营户解释说明评估过程时就经常碰到对方提出核实可比实例的要求，采用了不实或不适可比实例的评估报告肯定经不起这样的推敲，从而影响到整个拆迁的进度。

任何一种估价方法都要求估价人员依据经验对相关参数予以赋值。市场比较法中，要求估价人员对可比实例交易日期、交易状况、区域因素、个别因素进行修正，确定相关修正系数。收益法中年纯收益、资本化率均由估价人员推定。路线价法中路线价、建筑物重置成新价格等由估价人员推定，推定这些参数时，不少估价报告或没阐述推定依据，或推定依据阐述不充分、不详细，存在参数赋值欠严格、不科学现象。参数推定欠严格、不科学，难以保证评估的客观、公正。

因为各种各样的原因，当前路线价法在拆迁评估中运用不广，偶有运用路线价法，也往往存在路线价求取欠规范、深度指数或深度百分率表制定不科学等问题，从而使得评估结果失真。

收益法评估划拨土地经营性用房收益价值时，收益年限有的定为无限年，有的定为40年，有的报告定为建筑物尚可使用年限。收益年限观点不一，收益法评估结果不一，评估结论混乱。

1、认真审查经营性用房拆迁补偿评估报告

2、各地城市政府或估价师协会应定期组织测算并发布各类经营性用房资本化率标准值

3、按照评估合法原则，政府应该明文规定土地为划拨土地的经营性用房，用路线价法评估其土地拆迁补偿价格时，土地使用年限也定为40年

4、不采用假设开发法评估经营性用房拆迁补偿价格

5、城市政府应依法对经营性用房出租征收房产税、土地收益金，对经营性用房转让征收增值税

在当前经营性用房拆迁补偿中出现的纠纷，有估价人员对有关理论、方法理解不一致的原因，也有估价人员业务水平不够的原因，还有长期没有依法对经营性用房产权人、承租人出租、转租、转让征收房产税、收益金、增值税，经营性用房产权人、承租人对经营性用房拆迁补偿预期过高的原因。只要各级政府主管部门与行业内从业人员上下一致、齐心协力针对问题产生的原因，制定出相关的估价政策、研究出合理的估价方法、测算出正确的估价参数，相信问题都会迎刃而解。