房屋登记备案不等于预告登记思维导图

2010年10月3日，李某通过签订《商品房买卖合同》，从一家房地产公司购得A栋1单元4-2号房屋，并支付了部分房款，但未搬入居住及办理房屋产权手续。2011年元月27日，公司又通过签订《商品房购销合同》，将上述房屋以更高的价格卖给了温雯。温雯一次性付清房款后，与公司在房屋交易所进行了备案登记。2个月后，因一房多卖事发而引发了诉讼。

法院经审理认为，温雯与公司虽已办理备案登记，但温雯仍无权要求获得该房屋，而只能从公司获得补偿。

《物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”即只有经过预告登记的才享有排他权。尽管《城市商品房预售管理办法》第十条规定：“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售房合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。”且温雯与公司也确已按照该规定办理了登记备案，但登记备案只是行政管理范畴，法律并未赋予其与预告登记相同的法律效力，即不能产生具有登记请求权的物权效力，不得对抗第三人，不享有排他权。

对于一房多卖，开发商与购房人所签订的合同，只要不违反法律的禁止性规定均为有效。就其处理，应当区别对待：已经办理商品房权属变更登记手续的，办理者获得商品房的所有权;均未办理登记手续的，由先行合法占有商品房屋的买受人取得商品房的所有权;对既未办理有关物权登记手续，又未能合法占有商品房屋的，由先行支付房屋价款的买卖人取得商品房的所有权(可以是全部支付，也可以是按照合同约定部分支付);对于合同均未履行的，由依法成立在先的商品房买卖合同的买受人取得商品房的所有权。而温雯的所有手续均在李某之后，故不能获得房屋。

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第十五条规定“出卖人就同一标的物订立多重买卖合同，合同均不具有合同法第五十二条规定的无效情形，买受人因不能按照合同约定取得标的物所有权，请求追究出卖人违约责任的，人民法院应予支持。”故温雯可以要求公司承担采取补救措施、支付违约金、赔偿损失等违约责任。

[1]《中华人民共和国物权法》 第二十条

[2]《城市商品房预售管理办法》