房地产权属登记与实际情况不符如何处理？思维导图

原告王一、王二、王三、王四与被告王五为同胞兄弟姐妹，其母兰桂香1992年3月12日病故，遗留位于辽宁省沈阳市东陵区后陵村砖瓦房一处。1988年12月，王五夫妇自行搬到该房居住。1994年，根据东陵区房产局关于换发农村房屋产权证的要求，王五在这次换证中将房屋产权证的所有权人由兰桂香变更为王五;2001年4月5日，该房屋被动迁，其中房屋补偿费为30240元，树木、水井、院墙和畜舍所得动迁款10500元，共计为40740元。

2002年，王一等四人以镇人民政府为被告，王五为第三人提起行政诉讼。2002年10月11日，法院判决：镇人民政府为汪兴学颁发房屋产权证的行为违法。宣判后，王五不服，提起上诉。2003年2月8日，二审法院作出行政裁定书，以原判错列被告为由，撤销一审判决，发回一审法院重审。重审期间，王一等四人撤回起诉。后又以争议房屋拆迁费被汪兴学占有为由，提起民事诉讼，要求依法继承。

一审法院认为：双方诉争房屋为其母兰桂香所有，在兰桂香死亡后即产生继承，双方当事人均未明确表示放弃继承，故该房应视为共同共有，因此，王一等四人认为汪兴学未经其他人同意，将该房屋更改为其名侵犯了汪洋等四人的合法权益，现要求继承，符合法律规定。判决：一、被告汪兴学于本判决生效后三日内分别给付王一、王二、王三、王四每人人民币8148元;二、驳回原告的其他诉讼请求。

宣判后，王五不服，提起上诉。

二审法院认为：王五虽在兰桂香死亡后的1994年对该房屋进行了重新登记，但并没有证据证明汪兴学是因接受赠与或以其他合法形式取得该房屋所有权，因此，仅凭房屋所有权证，不能证明该房屋被动迁前的所有权为汪兴学所有，所得房屋拆迁补偿费应为兰桂香遗产。判决：驳回上诉，维持原判。

再审法院认为：现有证据足以证明被动迁房屋为兰桂香所有，在兰桂香去世后，该房产应属兰桂香所留财产，其子女均有权继承。但是，再审期间，汪兴学举证证明，其进住诉争房屋后，重新修理了房屋，打了水井，修建了院墙和畜舍，并陆续栽种了一些树木，因此，应当将树木、水井、院墙和畜舍所得动迁款10500元从总款中扣除，剩余部分作为遗产再进行分割。依法改判为：被告汪兴学于本判决生效后三日内分别给付王一、王二、王三、王四每人人民币6048元。 裁判要旨 房屋权属登记与实际不符产生纠纷，应根据实际情况确定房屋的实际权属，而不应受房产证的限制，不必以行政诉讼撤销房产证为前置条件。

本案涉及到房屋权属登记与实际不符产生纠纷的处理问题，如何认识行政行为及行政裁决对民事法律行为效力的影响，一直是民事审判尤其是房地产审判中存在分歧较多的问题，本案终审判决对解决此类问题，具有一定借鉴意义。

笔者认为，房屋权属登记与实际不符产生纠纷应根据实际情况确定房屋的实际权属，而不应受房产证的限制，不必以行政诉讼为前置条件。

首先，民事诉讼与行政诉讼是两种不同性质的诉讼，其诉讼主体及适用的法律规范不同,决定其裁判结果必然不同。民事诉讼解决的是平等主体之间的民事争议，依据的是民法通则、合同法等民事法律规范。行政诉讼解决的是行政主体与作为行政管理相对方的公民、法人或者其他组织之间的行政争议，主要特征是“不对等性”，即行政主体的地位不平等，依据的是包括地方性行政法规在内的行政法规和行政规章制度。行政诉讼的裁决结果，只影响行政行为的效力，而对平等主体之间民事争议并未进行裁决，因此，其结果不影响相对人的民事行为效力。

再次，房产证即房屋所有权证书，是由不动产登记机关发放的证明房屋所有权归属的书面凭证。在民事诉讼中，房产证作为证据，可以证明房产登记的事实。房产证的证明力是以其上记载与房产登记机关登记簿上的记载是否一致为依据的，如果房产证记载的事项与登记簿上的记载不一致，房产证在房产交易中就失去了证明力。如果房产登记簿上记载的事项未做变更，房产证自身单独变更不产生物权法上的效力。正因为房产证在民事诉讼中作为证明房产权属的一种重要证据，其证明力的作用大小只能与其他证据相互比较来确定。在房屋权属争议中，当房产证证明的事实与其他证据证明的事实发生冲突，其他证据的证明力明显大于房产证的证明力时，法院完全可以按照优势证据的原理，以优势证据确定房屋的权属，而不必先中止诉讼，待房产登记机关撤销房产证后再行判决。如前所述，行政机关的发证审查属形式审查，而民事审判则应进行实质审查，当法院的民事判决改变了房产登记的事项时，当事人可以依判决申请登记机关变更。

综上所述，本案中，汪洋等四原告不服房产登记机关发证行为而提起的行政诉讼，解决的是该具体行政行为合法性问题，适用行政法律规范;而本案要解决的是汪洋等四原告与被告之间对争议房屋所派生的拆迁补偿费的继承问题，适用民事法律规范。在有充分证据证明原争议房屋为兰桂香遗产的情况下，不必受房产证以及行政诉讼终结的制约，应据实认定房屋拆迁补偿费为遗产，判决进行分割。

1、房屋权属登记与实际不符产生纠纷，是否以行政诉讼为前置条件，理论上存在争议，实践中也有不同做法。

2、本案根据具体案件情况，对房屋登记是否正确不做处理，直接根据证据和事实认定权利归属，是正确的，但这不意味着可以在民事诉讼中直接否定房屋登记的效力。所以，本案只有个案参考价值。