在商品房纠纷案件中，当事人如何准确认定商品房交付的时间？思维导图

2005年10月22日，原告吴某与被告北京宏大地产公司签订了《北京市商品房买卖合同》，该合同约定：(1)被告北京宏大地产公司将北京市朝阳区增光小区开发的“山水国际公寓”18号楼A2003室房屋出售给原告，房屋出售总价款为20万元;原告应于合同签订之日起3日内向被告交付定金2万元，若原告在上述约定的时间内未能支付定金，被告有权终止合同，没收原告交付的定金，并有权将原告预定的房屋另行出售给第三人;(2)被告北京宏大地产公司应于2005年12月6日前腾空房屋并通知原告验收房屋，原告应在收到通知之日起2日内对房屋及装饰、设备情况进行查验，查验后双方签订房屋交接书，被告应将房屋交付给原告居住使用。如被告北京宏大地产公司未按合同约定的期限交付房屋，每逾期1日应支付已收房款0.5%的违约金;(3)原告应于2005年10月22日向被告北京宏大地产公司支付全部房款10%，即2万元，11月6日前支付4万元，在北京市房地产交易中心出具相关房屋交易文件、收据后15日内再支付余款14万元;原告未按上述约定的时间支付购房款，应向被告北京宏大地产公司支付逾期未付款0.5%的违约金;(4)被告将房屋内的装修及空调等设备、煤气及电话等设施也一并转让给原告，房屋维修基金按正常程序由原告缴纳;(5)原告在支付最后一笔购房款时，被告应将原告交付的2万元定金予以返还或经被告同意抵作购房款冲抵。

2005年12月8日，被告北京宏大地产公司通知原告吴某前往房屋所在地验房并办理人住手续。原告在验收房屋时，当场提出房屋内原先安装的品牌空调已被调换为档次较低的空调，遂要求被告北京宏大地产公司支付空调押金2000元、延迟2日逾期交房违约金1800元。但原告的上述要求遭到被告的拒绝，被告亦拒绝在房屋交接单上签字确认，并拒绝交付房屋。

北京市朝阳区人民法院经审理认为，被告北京宏大地产公司与原告签订的二手房买卖合同未约定原告可以保存一定比例的房款作为交房的保证，故原告未按合同约定的期限支付房款构成违约，依法应承担违约责任。按《维修基金管理办法》的相关规定，转让住宅的，受让人应向转让人支付基金中业主缴纳部分，故原告应支付维修基金237元。被告北京宏大地产公司未按合同约定交付房屋，应承担延期交房的违约责任。但因原告同意被告北京宏大地产公司继续使用该房屋，并不追究其违约责任，但未确定具体的日期，故本院根据公平原则，认定房屋具备交房条件的2005年12月8日为应当交房日，故被告北京宏大地产公司承担违约金应自该日的次日起计算。因合同中对于房屋附属设施、装饰装修标准无详尽约定，故原告吴某要求被告北京宏大地产公司恢复房屋装饰装修原状的诉讼请求无相应的证据证实，本院不予支持。

据此，北京市朝阳区人民法院依照《合同法》第60条、第107条、第114条第1款、第139条、第159条、第160条、《北京市居住物业管理条例》第40条之规定，判决如下：

被告北京宏大地产公司不服一审法院作出的判决，遂向北京市第二中级人民法院提起上诉，其认为，本公司在合同确定的交房日后继续占用、使用该房屋是经原告吴某同意的，故其并未逾期交房，不应承担违约责任。故原审法院作出的判决认定事实不清，审理程序不合法，请求二审法院依法撤销原审判决第四、第五项，以维护本公司的合法权益。

二审法院经审理查明，原审法院认定的事实无误。另查明，被告北京宏大地产公司至今未将房屋的钥匙交付给原告吴某。

北京市第二中级人民法院经审理认为，双方当事人签订的《北京市商品房买卖合同》系真实的意思表示，双方均应按照合同约定全面履行义务。房屋的交付包含权利交付及实物交付。现双方已办理过户手续，房地产登记部门已变更产权登记，房屋权利交付已经完成，原告昊小惠已取得房屋所有权。2005年12月5日，原告吴某出具承诺书将房屋续借给被告的行为，表示其已经从被告北京宏大地产公司处取得了房屋的使用占有权，并将该权利再次让渡给被告北京宏大地产公司，故该房屋虽未现实交付，但符合占有改定的情形，可以认定该房屋于2005年12月5日已实际交付，被告北京宏大地产公司的交付义务已履行完毕，故其不应承担买卖合同逾期交房的违约责任。故被告北京宏大地产公司关于一审法院第五项违约金的上诉请求本院予以支持。由于原告吴某的承诺书无续借期限，故其有权随时终止出借，收回房屋，故原审法院判令被告北京宏大地产公司迁出该房屋并无不当，应予以维持。此外，原告吴某将该房屋出借给被告北京宏大地产公司，虽承诺书中未约定使用费，但被告北京宏大地产公司至今未交出钥匙，房屋仍在被告北京宏大地产公司控制下，故被告北京宏大地产公司应当支付自原告吴某要求收回房屋日之次日起至实际迁出日止的房屋使用费，该使用费的数额可参照周边同等房屋的租金确定。鉴于房屋使用费纠纷与本案不属同一法律关系，故在本案中不予处理，原告吴某可以与被告北京宏大地产公司商定费用或另行起诉追索。

据此，二审法院依据《民事诉讼法》第153条第1款第(二)项、第(三)项之规定，判决如下：

在房产纠纷案件中，当事人如何准确认定房屋交付的时间?

在本案中，双方当事人争议的焦点问题在于如何认定房屋交付的时间?本案一、二审法院对此问题均有不同的认识和理解，导致所作出的判决内容存在很大的差异。至于如何认定房屋的交付时间，应从以下几个方面的内容进行认识和理解。

根据《民法通则》第72条规定：“财产所有权的取得，不得违反法律规定。按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”根据法律的规定，物权的转移可以由当事人进行约定，但是房屋权属的转移应当以登记过户为准。房屋的所有权包括占有、使用、收益及处分，所以房屋的交付就可以分为物的实际交付与权利交付。通常情况下，房屋的实际交付使买受人获得占有、使用、收益的权能，而权利交付则使买受人取得所有的权能。当事人可以对实际交付及权利交付的期限进行约定，并设置违约条款。如在本案中，双方约定2005年12月8日交付房屋，就是对房屋实际交付的约定，而2005年10月24日双方在房地产交易中心办理产权过户手续，就是对房屋权利的交付。据此，本案中房屋权利交付已经完成，双方并无争议，争议的焦点在于房屋实际交付的时间。在本案中，双方当事人对于房屋实际交付方式、实际交付时间的认识有不同，也正是本案一审、二审法院判决结果不同的原因，亦是正确认定当事人是否有违约行为、何方构成违约、违约责任应如何承担的关键。

物的交付存在多种方式，主要包括现实交付、拟制交付、简单交付以及占有改定。现实交付，即物的转让人将实物现实的、直接的支配力转让给受让人;拟制交付，是指将提单等物权凭证交付对方;简单交付，是指受让人于合同签订前已经占有标的物，合同签订即完成交付;占有改定，是指物权转至受让人所有，但由于双方协议仍由原所有人继续占有，受让人以此间接占有标的物，代替现实的交付。本案的案情符合占有改定的情况。因为2005年10月24日，双方在房地产交易中心办理产权过户手续，物权已经转至原告吴某名下。而双方约定2005年12月6日交接房屋，此即双方对房屋实际交付时间的约定。正常情况下，到这一天被告北京宏大地产公司应腾空房屋交给原告吴某，原告吴某应当清点物品、接受房屋，双方完成房屋的实际交付。虽然12月6日约定的交房日期到来时被告北京宏大地产公司并未腾空房屋，但此前一天原告曾向被告北京宏大地产公司出具名为《购房补充协议》的承诺书一份，表示将房屋续借给被告北京宏大地产公司使用，并不追究被告北京宏大地产公司违约责任。这一承诺书可以视为双方的合意，表示原告吴某已经于12月5日自被告北京宏大地产公司处取得了房屋的使用、占用权，并将该权利再次让渡给被告北京宏大地产公司，由被告北京宏大地产公司继续使用该房屋。该房屋虽未现实交付，但符合占有改定的情形，可以认定该房屋于2005年12月5日已完成物的交付，被告北京宏大地产公司的交付义务已履行完毕。因此，被告北京宏大地产公司不应承担逾期交房的违约责任。

2005年12月5日后，双方之间的买卖合同交付关系已转为借用关系，由于双方没有约定借用期限，参照《合同法》对未约定期限的租赁合同的规定，原告吴某有权随时终止出借，收回房屋。而其起诉要求被告北京宏大地产公司迁出，可视为其要求终止出借、收回房屋的意思表示，故法院应依法判决被告北京宏大地产公司迁出。至于原告吴某将该房屋出借给被告北京宏大地产公司时双方未约定使用费，此前就只能认为是无偿的，但由于原告曾于2005年12月8日要求收回房屋，可房屋至诉讼时仍在被告北京宏大地产公司控制下，故被告北京宏大地产公司应当支付自原告要求收回房屋之次日起至实际迁出日止的房屋使用费，该使用费的数额可参照周边同等房屋的租金确定。鉴于房屋使用费纠纷与本案不属同一法律关系，且二审中也不适宜直接进行使用费评估，故二审法院对使用费问题明示不在本案中处理，告知原告吴某可以与被告北京宏大地产公司自行商定费用或另行起诉追索，亦是符合我国现行相关法律规定的。