天津津隆食品有限公司与天津市第二微电机厂房屋租赁案思维导图

上诉人天津津隆食品有限公司(下称津隆公司)与上诉人天津市第二微电机厂(下称二微电厂)因房屋租赁一案，不服天津市第二中级人民法院(1998)二中民二初字第131号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人津隆公司的委托代理人段宝财、秦岑，上诉人二微电厂的法定代表人谷文勇及委托代理人朱敬文、曹晶菁到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。

原审法院查明，1997年1月31日，津隆公司为乙方，二微电厂为甲方签订了房屋租赁合同，由乙方租赁甲方厂内“二层综合楼”作生产和办公用房，期限从1997年4月1日至2006年3月31日为止，约定前三年每年租金为25万元，而后每隔三年提高年租金万分之五，每月15日前将当月租金全部付清，拖欠一个月，按月租金的百分之五交滞纳金。甲方保证水、电、热的供应，其中电不低于200千瓦，乙方独立安装计量器具，按实际用量，依国家收费标准向甲方交付使用费。在合同期内，如一方无故终止协议，除负责赔偿另一方直接经济损失外，并负责赔偿总租金百分之五违约金。协议签订后至诉讼，双方均能按协议履行。1998年11月，原告津隆公司没有给付被告二微电厂租金，同年11月20日，因停电问题，津隆公司工作人员与二微电厂内电工发生纠纷，后二微电厂停止向津隆公司供电，致使原告津隆公司冷库内原料及半成品的损失，共计25130元。为此，双方发生争执并诉至原审法院，原审法院于1998年12月17日裁定，准许津隆公司把二微电厂的财产先行迁出承租之房，异地恢复生产。并于同年12月23日裁定由津隆公司先行给付二微电厂1998年11月的房屋租金20800元，水电费9459.45元。

原审法院认为，双方所订立的房屋租赁合同系真实意思表示，符合法律规定，应视为有效。原、被告双方均应按合同的约定，享受权利，承担义务，遇有纠纷，应通过正常途径解决矛盾。津隆公司没能正确处理，致使矛盾激化。双方均应承担违约责任。二微电厂的断电行为，造成津隆公司冷库内原料及半成品的损失，对此二微电厂应予赔偿。津隆公司亦应按合同的约定给付二微电厂1998年11月份租金及水电费用。此款项本院已裁定先行给付，故本判决不再明确。现双方均同意解除房屋租赁协议，本院予以照准。关于双方提出的其他经济损失，理由不足，本院均不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第八十五条，第一百三十四条第七项的规定，判决如下：一、解除津隆公司与二微电厂签订的房屋租赁协议;二、本判决生效后十日内，二微电厂给付津隆公司25130元人民币;三、驳回津隆公司的其他诉讼请求;四、驳回二微电厂的诉讼请求。案件受理费19750元，由津隆公司负担9875元，二微电厂负担9875元。反诉费15240元，由二微电厂负担。

津隆公司、二微电厂不服原审判决，向本院提起上诉。津隆公司的上诉请求为：①维持原审判决第一项;②撤销原审判决第二项，改判赔偿其经济损失为1028372.75元;③一、二审案件受理费由二微电厂承担。其上诉理由为：①原审判决认定因二微电厂停电所造成的损失仅限于冷库中的半成品与事实不符，实际还包括其一个月的企业停产损失及28个销售点停销损失。②二微电厂停电构成违约，应承担违约责任，并赔偿由此造成的包括装修在内的经济损失。二微电厂的上诉请求为：①原审判决认定事实不清，应发回重审;②判令津隆公司支付二微电厂自1998年12月以后的房屋租金;③一、二审诉讼费用均应由津隆公司承担。其上诉理由为：①造成停电的原因是津隆公司殴打二微电厂的工人所致，后二微电厂同意供电又被津隆公司所拒绝，故津隆公司的损失是津隆公司自身所造成的。②二微电厂从未同意解除房屋租赁协议，原审判决事实认定错误，且未考虑提前解除合同对二微电厂造成的损失。③原审判决对诉讼费的认定和处理有失公允。

本院经审理查明的事实与原审判决所认定的事实基本相同。双方上诉人的争议焦点在于：房屋租赁合同未能履行的原因和责任。

津隆公司主张因二微电厂的停电行为造成合同无法履行，二微电厂应承担违约责任。并提出下列证据：①王春来、郑桂华、段宝财的证言;②二微电厂要求修改原房屋租赁合同的条款;③电费收据存根;上述证据证明二微电厂因对津隆公司不同意修改原租赁合同不满，在其有足够能力供电的情况下故意停电的行为，二微电厂说停电是因掉闸引起的理由不成立;④通广机电经营部证明;⑤河东区东兴搬迁服务公司证明：上述证据证明直到津隆公司搬迁时，诉争之房内无电。二微电厂除对津隆公司提供的证据③无异议外，其余证据均有异议。并主张1997年1月20日的停电是意外掉闸引起的，后因津隆公司工作人员无理打伤该厂电工，致使该厂无法继续供电，故合同不能履行责任在津隆公司。并提出下列证据：①杨秀征两次检修记录;②市电工程技术服务中心证明;上述证据证明配电柜经常掉闸是由于用电超负荷及变电站改造等原因造成的;③孙长福、谷文勇、朱敬文证言，证明孙长福被津隆公司人员所打情况;④津隆公司向二微电厂要求不再供热的函;⑤王建营、张春风、张志伟、孙永祥等人证言，证明津隆公司于1997年11月17日有拆设备情况;上述证据证明津隆公司有意解除租赁合同;⑥市电工技术考核大纲，规定电工操作须二人进行，证明二微电厂电工被打后，只有一名电工无法供电。津隆公司对二微电厂的证据均有异议。

原审法院调取下列证据：①陈娅俊、马晓霞证言;②韩敬荣证言;③王长军证言。上述证据均表明纠纷发生前后，二微电厂虽偶有断电现象发生，但未停止对其他用电单位和居民供电。

二审诉讼中，本院委托天津市法科技术鉴定所对津隆公司所租用的二微电厂厂房内的装修现价值进行鉴定，鉴定结论为87164.05元。经庭审质证，双方对此无异议。

本院认为，津隆公司与二微电厂所签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，依法有效，双方均应依约履行。作为出租方，二微电厂负有保证出租之厂房供津隆公司正常使用的义务，津隆公司的员工对与二微电厂的电工之间的冲突虽负有一定责任，但该纠纷应由公安机关处理。二微电厂并不能以此拒绝履行房屋租赁合同所约定的供电义务。二微电厂关于电工被打无法供电的主张，因二微电厂在纠纷发生后继续供电给厂内其他用电单位，表明其有能力供电，故其抗辩理由不能成立。二微电厂对因停电而给津隆公司造成的经济损失，应承担赔偿责任，一审法院判决二微电厂赔偿冷库内原料及半成品损失是正确的。津隆公司所主张的其他停产损失，因其上年同期及当年利润报表载明其净利润均为负值，故其损失无法认定;其主张的销售专点的停销损失，因该损失对津隆公司未发生，本院亦不予支持。二微电厂主张津隆公司有意解除合同应承担违约责任及98年12月以后的租金问题，因无证据证明津隆公司在纠纷发生前提出或实际解除合同。且津隆公司于98年12月19日已迁出所租之房，在此之前因停电无法正常使用，故二微电厂的主张不能成立。二微电厂关于津隆公司在其已同意恢复供电的情况下仍坚持搬迁，应承担提前解除合同所造成的损失的主张，因津隆公司起诉之始就一再要求恢复供电，二微电厂以种种理由拒不供电，津隆公司为避免扩大损失才申请搬迁以恢复生产，符合合同法定解除条件，故二微电厂的主张本院不予支持。本案在原审诉讼中，津隆公司经原审法院裁定批准迁出所租之房，双方房屋租赁合同已无法继续履行，原审法院判决双方解除合同是正确的。鉴于津隆公司对所租用的厂房进行了内部装修，合同解除后二微电厂作为该厂房及内部装修的承受者，其应根据装修的现价值对津隆公司予以补偿，原审对此考虑不当，本院予以调整。此外，因对津隆公司的诉讼请求只支持了其中一部分，故相应调整诉讼费用的负担比例。

综上所述，根据《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条、第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项、第(三)项之规定。判决如下：

案件受理费69980元，由津隆公司负担35155元，二微电厂负担34825元;鉴定费4000元，由津隆公司和二微电厂各负担2000元。

本判决为终审判决。

审 判 长 黄跃建

助理审判员 宫 涛

助理审判员 刘 莉

二○○○年五月三十一日

书 记 员 杨 宇