宋某诉陈某房屋租赁纠纷案思维导图

宋某与陈某清因房屋租赁纠纷一案，不服萍乡市安源区人民法院(2005)安民初字第1011号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成由审判员易康担任审判长，审判员高建萍主审本案，助理审判员荣剑参加评议的合议庭进行了审理。书记员杨发良担任记录。本案现已审理终结。

萍乡市安源区人民法院经审理查明：2005年1月1日，陈某清与萍乡市工商业联合会签订一份店房租赁合同书，合同约定陈某清承租萍乡市工商业联合会在萍乡市凤凰街武官巷的二号店面，萍乡市工商业联合会允许陈某清转租。陈某清承租店面后，对所租店面进行了装修，随后将所租店面转租给颜某，并收取了颜某店面押金。颜某承租陈某清店面后，经营了一段时间，未经陈某清同意于同月25日将所租店面转租给宋某并收取其押金2600元。陈某清知道后即对颜某的转租行为不予认可，不同意宋某承租。双方经过协商后，签订了一份店面租赁合同，约定宋某承租陈某清店面，租期一年，自2005年1月30日至 2006年1月30日止，租金每月1300元，交纳租金的时间为每月初交清店租，并需交纳押金2600元，如宋某拖欠店租，陈某清有权终止合同，且押金不退。合同签订后，宋某即在店中经营服装生意，但未向陈某清交纳押金也未交纳租金。同年3月2日，宋某提出不租陈某清店面但要求给予几天时间销货，陈某清表示同意。同月6日晚，陈某清担心宋某离开即在店门上也加了一把锁。第二天宋某发现陈某清加锁后即未再经营，也未与陈某清联系。而陈某清多方寻找后于同月 14日在宋某的另一经营地点找到宋某，但其夫认为陈某清加锁影响经营，要求陈某清收购其未销完的服装，双方为此产生纠纷。陈某清遂诉至法院。在审理中，宋某于同年4月5日搬出店中服装，返还了店面给陈某清。

萍乡市安源区人民法院认为：陈某清承租萍乡市工商业联合会的店面后，对所租店面进行了装修并将店面转租给宋某，其转租行为符合其与萍乡市工商业联合会所签合同的约定，故该租赁合同合法有效。依双方合同约定，宋某应于每月初向陈某清交纳租金1300元，但宋某未按约定支付租金，其行为已构成违约，造成本案纠纷，宋某应承担主要责任。宋某提出其交纳了押金可冲抵租金和告知了陈某清不再承租店面的意见，其行为并未违约，而陈某清却加锁致使影响其经营，故现不同意支付租金的抗辩理由。因宋某系从颜某处转租陈某清的店面，其押金是交给颜某，陈某清知道后不同意其转租，双方经协商才另行签订合同，在合同中双方对宋某所交颜某押金并未明确约定，宋某亦未再交押金给陈某清。宋某在承租经营中未按约定交纳租金给陈某清，其行为即已构成违约。2005年3月 2日，宋某口头明确不再承租店面后理应及时与陈某清结清租金并返还店面，但宋某却既未交纳租金也未及时归还店面，陈某清为维护其权利在店门上加锁后，宋某并未主动与陈某清联系，而是持放任的态度，当陈某清找到宋某要求其搬出时仍未搬出，现宋某以此为由拒交租金理由不充分，其抗辩理由不予采信。宋某应当支付 2005年2月和3月的租金给陈某清。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决：一、陈某清、宋某于2005年1月30 日签订的店面租赁合同终止;二、宋某所欠陈某清的租金2600元在本判决生效之日起十天内付清。本案诉讼费100元，由陈某清承担30元，宋某承担70 元。

宋某上诉称：1、其只租赁陈某清的店面一个月，原审判决由其支付二个月租金2600元不当;2、原审未认定由于陈某清锁门给其造成的经济损失一万余元。请求撤销原判，予以改判。

陈某清答辩称：实际租赁期是一个月，但其加锁是在宋某拒绝接听其电话并且找不到人的情况下，为保全债权而采取的行为，并无不当，请求维持原判。

二审审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以认定。

本院认为：陈某清与宋某签订的店面租赁合同合法有效。在宋某未按约交纳押金及租金的情况下，陈某清未及时终止合同，应视为双方在履行合同过程中对合同的部分条款进行了变更。2005年3月2日，当宋某向陈某清提出不再承租店面，并要求给予几天时间销货的请求后，陈某清表示同意，是双方终止合同的真实意思表示。2005年3月6日晚，陈某清对店面加锁，违反了双方达成的终止租赁店面的合意，其加锁行为应视为宋某已向其返还了店面，对此造成店面租金的损失应自负。由于宋某实际租赁期只有一个月零六天，陈某清在起诉状中也只要求宋某支付租金1300元，且在一审审理中未变更诉讼请求，根据民事诉讼关于不告不理及处分的原则，宋某只应交纳房屋租金1300元。其提出原审判决由其付二个月的租金处理不当的上诉理由成立，应予以支持。宋某在发现店面被加锁后，未及时与陈某清联系解决合同终止的后续事宜，造成服装未销完的责任及其损失，未提出反诉，不属于本案审查范围，不予支持。原判决认定事实清楚，但处理不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条第一款、第一百五十三条第一款第(三)项之规定，判决如下：

本案一、二审诉讼费200元，由陈某清与宋某各承担100元。

本判决为终审判决。

审 判 长 易 康

审 判 员 高 建 萍

代理审判员 荣 剑

二00五年七月二十二日

书 记 员 杨 发 良