重庆市万州金鼎物业开发有限公司与冉茂华买卖合同案判决思维导图

一审法院判决认为， 2001年至2002年期间，金鼎餐饮娱乐公司（时任法定代表人程地方）依法取得在万州区龙宝岩上村5组修建移民迁建项目“龙都综合商城”的立项批复、国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证，并由该公司法定代表人程地方出具委托书，授权被告湛中一以该公司“龙都移民迁建综合楼项目部”名义组织修建该综合楼，同时，程地方又以金鼎物业开发公司法定代表人身份与湛中一签订《联合开发合同书》及《联合开发补充协议》，2003年1月，金鼎餐饮娱乐公司的法定代表人变更为湛中一，至2003年2月，该综合楼已竣工验收，2003年3月20日金鼎物业开发公司与冉茂华签订一份《商品房买卖合同》，由金鼎物业开发公司作为出卖人将该综合楼（即“龙都综合商城”）第4号门面房屋（建面28.33m2）以3000元/m2单价出售给冉茂华，冉茂华已按约定支付了全部购房款，并随即接受了该房屋使用至今，以上事实证明“龙都综合商城”系金鼎物业开发公司（法定代表人程地方）与金鼎餐饮娱乐公司（法定代表人湛中一）联合开发修建，前者以土地投资、后者以自筹资金等方式投资，该项目合法，并已竣工验收，冉茂华与金鼎物业开发公司签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。冉茂华所购房屋应当依法取得产权，其出卖人应当是金鼎物业开发公司和金鼎餐饮娱乐公司，金鼎物业开发公司和金鼎餐饮娱乐公司应当负有将房屋产权登记到冉茂华名下的义务，同时负有协助办理产权登记手续的责任。万州区房地产管理局回函该院，需要提交以下手续可以办理权属登记：1、房屋买卖合同；2、不动产销售发票或未完税发票；3、新建房屋移交通知；4、业主身份证，其中，第1、4项手续双方当事人能够提交，但第2、3项手续应当由出卖人即金鼎物业开发公司和金鼎餐饮娱乐公司开具给买受人即冉茂华，尤其是第2项手续需要由出卖人依据购房款收据并完税后开具给买受人，但金鼎物业开发公司通知冉茂华等业主垫交合同总金额10.5%的不动产发票的税金而冉茂华等业主不同意，证明出卖人不能提交不动产销售发票或完税发票，导致冉茂华即买受人至今不能办理所购房屋产权登记手续，故冉茂华所购房屋未能办理产权登记的原因在出卖人一方。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律的解释》第十九条关于“商品房买卖合同约定或者《中华人民共和国城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予以支持”的规定、冉茂华要求解除《商品房买卖合同》并由金鼎物业开发公司和金鼎餐饮娱乐公司退还其已支付的购房款本金的诉讼请求，应予以支持。在合同解除并返还冉茂华购房款本息的同时，冉茂华应将所购房屋返还给出卖人。但对冉茂华要求赔偿其经济损失（按照已付购房款总额，依照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算）的诉讼请求，由于冉茂华已实际占用所购房屋，获得了房屋的使用价值，不存在资金占用损失，故不予支持。关于冉茂华要求湛中一、程地方、夏晓莉承担连带责任的请求，虽然该三自然人系金鼎餐饮娱乐公司的股东，该公司在2005年因未参加企业年检被工商行政管理机关吊销了营业执照，但该公司至今未被注销，仍具有企业法人资格，在公司人格未被否定的前提下，公司对外债务应由公司以公司财产为限负责偿还，公司股东不应承担连带责任。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百三十条、第九十四条第（四）项、第九十七条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条的规定，经该院审判委员会讨论决定，判决：一、解除冉茂华于2003年3月20日与金鼎物业开发公司签订的《商品房买卖合同》。二、金鼎物业开发公司和金鼎餐饮娱乐公司在该判决生效后十日内共同返还冉茂华购房款86760元。冉茂华在收到返还购房款的同时，将所购买的位于万州区岩上村5组“龙都综合商城”第4号门面房屋返还给金鼎物业开发公司和金鼎餐饮娱乐公司。三、驳回冉茂华要求赔偿其经济损失（按照已付购房款总额，依照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算）的诉讼请求。四、驳回冉茂华要求湛中一、程地方、夏晓莉承担连带责任的诉讼请求。案件受理费1925元（冉茂华已预交963元，余下962元经批准在执行程序中扣缴），由金鼎物业开发公司和金鼎餐饮娱乐公司共同负担。

宣判后，上诉人金鼎物业开发公司不服一审法院判决，向本院提起上诉。

金鼎物业开发公司的主要上诉理由称：1、原审判决认定金鼎物业开发公司与冉茂华之间形成了商品房买卖合同关系是错误的，实质上是虚假的。该相关《商品房买卖合同》是被迫被骗所为，实际上冉茂华没有与上诉人履行这一合同，而是与其他主体进行的交款活动，与金鼎物业开发公司没有法律上的因果、利害关系，金鼎物业开发公司也不应依此合同对冉茂华承担任何责任。2、冉茂华实际上是与金鼎餐饮娱乐公司发生的买卖关系，与金鼎物业开发公司无关。3、金鼎物业开发公司本来就是受害人，再加上原审法院的不公处理无异于雪上加霜，濒临绝境。4、本案实际是湛中一的犯罪行为所致，应由其罪责自负，先刑后民，不应株连金鼎物业开发公司，冉茂华的行为是转嫁损失于无辜者，毫无道理。请求二审法院确认金鼎物业开发公司与冉茂华之间没有形成实质上的商品房买卖合同关系，应撤销原判，改判金鼎物业开发公司不承担任何责任或发回重审。本案一、二审案件受理费全部由冉茂华承担。

被上诉人冉茂华答辩称：我与金鼎物业开发公司签订《商品房买卖合同》，该合同上有金鼎物业开发公司与程地方的印章，双方形成了商品房买卖合同关系。金鼎物业开发公司不能向房管局提供办理房产证书的相关资料，致使我未能办理到所购房屋的产权证书。原审法院判决正确应予维持。

二审审理中，金鼎物业开发公司对原审判决认定的事实（除认定金鼎餐饮娱乐公司代表金鼎物业开发公司签订商品房买卖合同，收取购房款的事实外）无异议。本院对双方当事人就一审查明的无争议的事实予以确认。

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费1969元，由上诉人重庆市万州金鼎物业开发有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长 张元琼

审判员 何 洪

审 判 员 刘 健

二○一○年 二 月 二十三 日

书 记 员安 娜