转让单位集资房“房主”自称合同无效收房被驳思维导图

2003年，襄城高中为改善教职工住房条件，决定在新校区建教职工住房，并于11月2日公告要房者需交定金2000元。作为襄城高中的一名教师，刘某于公告当天即交教职工住宅楼定金2000元，后分3次交住宅楼集资款50000元。根据其积分情况，刘某分得3号楼6楼西户房屋一套。 2004年7月2日，暂不使用房屋的刘某将该房转让给学校同事张某，张某将转让款52000元交给了刘某。后来，张某又把房屋转给马某。在该集资楼房交付使用时，马某取得了房屋钥匙，进行装修后入住至今。

2007年，刘某以需使用该房为由，要求张某、马某退还房屋。双方经多次协商未果，刘某将二人告上法庭。

原告诉称：襄城高中对该职工集资房未经登记领取房屋产权证，自己也未曾取得产权证，且襄城高中不允许对该房私自转让。因此，原、被告转让房屋的行为违反了《城市房地产管理法》第37条、39条强制性规定，故要求认定原告与被告张某之间转让集资房的行为无效，并要求二被告恢复房屋原状后返还。

被告张某、马某辩称：襄城高中让职工交集资楼押金2000元，押金交后，不要房者不退押金。原告向学校交2000元押金及50000元房款后，便后悔交款购房行为。经同事告知和多方协商，原告把其购买的房屋转让给了张某内弟马某。随后，马某不但交纳了下余购房款，且得到学校认可居住至今。而原告在多年后，以需使用房屋为由要求返还，违背诚实信用、等价有偿原则。原被告之间转让房屋的行为，不存在《民法通则》第58条民事行为无效的情况，且原告的诉讼超过诉讼时效，请求法院驳回原告的诉讼请求。

襄城县法院经审理后认为：原告将其分得的集资房转让给被告，被告向原告支付价款的行为，是双方真实意思表示，转让合同已合法成立。本案诉争房屋属单位集资房而非房地产开发的房屋，本案双方之诉争，不属《中华人民共和国城市房地产管理法》调整范围。此外，原告以自己出让的房屋没有达到转让条件，以自己违约的事实而主张合同无效，该行为违反诚实信用原则，也违背了市场经济条件下交易主体应遵循和认同的交易规则。该房屋转让给马某后，马某向学校交纳了防盗门及安装费用、第4次集资款，学校将钥匙交给马某，说明襄城高中对原被告双方转让房屋的默认。在物权所有权人不主张物权的情况下，本案原告无权向被告行使物权请求权。故应认定原被告双方转让房屋的行为有效。法院遂依法作出判决，驳回原告诉讼请求。刘某不服，上诉至许昌市中级人民法院。

许昌市中级人民法院审理后认为：刘某将尚未取得所有权的房屋转让给张某，后者又转让给马某，均是各方真实意思的表示，法律亦未规定该类房屋的转让属无效情形，且马某接受该房屋至今已4年之久。现刘某提出房屋转让无效，要求退还房屋，没有法律依据，也违背诚实信用原则，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，刘某的上诉请求无事实根据和法律依据。遂依法驳回刘某上诉，维持原判。