点评预售房买卖案例思维导图

-- 小区住宅楼前的大片绿地和会所将“摇身”变成一所中学，居民担心与学校如此“亲密接触”，产生的噪音将严重影响日常生活。而翻出买房时的楼书，阳光威尼斯小区的业主却发现，原来标注用于建学校的地方，现在一幢酒店已破土动工，而校址的挪动却占用了当时售楼时的最大卖点——绿地。

[业主]绿地即将变成一所中学

“窗外的这块绿地要拆掉变成学校，而业主竟然不知道。”阳光威尼斯小区的王阿姨已在该小区生活了近3年，她完全没有想到，绿地和会所有一天会消失不见。王阿姨告诉笔者，去年6月，祁连山南路靠近金鼎路口已破土动工，是学校开始兴建了么？王阿姨在与开发公司的人员交谈时才知道，动工处是在盖宾馆，而学校则将移址占用现在的绿地。

绿地将变中学的消息近来在小区内传开了。住在26号楼的郑先生表示，自己住的楼紧挨学校，中间只有20米的距离，届时自家将成为噪音的“重灾区”。部分业主称，这片绿地和会所都是自己买房的主要原因，而之后这些都将不复存在，A区与B区的居民必须到C区才能用上健身设备。

“按照原来的广告图纸，学校应该造在金鼎路口。”吕先生翻出了买房时的楼书，笔者看到，在从金鼎路覆盖到桃浦路的平面图上，祁连山南路靠近金鼎路口的位置上有一块被圈划起来的土地详细标注着“九年一贯制中学”。而在最新的规划图纸中，原来用于建校的地方变成了宾馆用地，而学校用地则挪到了现在大片绿地和会所处。

“当时所有的广告宣传都是这张图纸。”在业主收集的报纸广告中，2002年5月30日《新民晚报》的整版广告上，仍然与楼书规划图纸无异。

[开发商]广告宣传只是“预判性”的总体设想

“小区一期的广告宣传考虑得不够周到。”小区开发商方面表示，为宣传阳光威尼斯小区一期所做的广告宣传是在2000年，当时开发商方面对金鼎路到桃浦路这一大块范围进行了一个“预判性”的总体设想，“一直到2002年，这一地块的规划才正式出台”。开发商表示，所有建设都应以规划为准，而对于广告和楼书的误导，其认为，确有考虑不周、宣传不慎重的方面，导致与后来的法定规划有出入。

按照刚开始的“预判性”设想，开发商在现在的2号楼前开辟了大块绿地，并兴建了会所。“但这块绿地只是临时性的。”在与业主签订的预售合同中，这块绿地和会所都不在小区规划范围内，在合同中也未作出任何承诺，因此并不涉及对小区规划的变更。目前，开发商决定在小区和学校间建30米的绿化隔离带，并且让教学楼尽量远离居民楼，通过这些优化措施来降低扰民噪音。

[律师说法]属于广告内容失实

“这已经涉及到了广告内容的失实。”上海凌云永然律师事务所律师张黔林表示，楼书上的内容在符合一定条件下具有约束力，楼书上的内容如果明确具体且对订立房屋买卖合同有重大影响，应当认为具有合同约束力。如果楼书对业主买房时的房价构成重大影响，就应算是开发商的违约，业主可以选择法律维权。(周夏莹)