小区住户因物业服务存瑕疵拒付管理费法院判决酌减思维导图

在法庭上，张女士对物业公司每年物业费672.44元的价格不认可。张女士认为因为签协议时的价格是592.20元/年，物业公司擅自涨价，违反了《合同法》和《物业管理条例》的规定，因此，拒绝缴纳超额部分。

张女士还提出：第一，由于2003年10月之前她居住的楼还在施工，没有享受到任何物业的服务，在此之前的物业费不能交；第二，张女士认为2003年10月至2004年10月应使用第一次所交的物业费，并且要求公开所交物业费的详细用途。第三，由于物业服务存在诸多问题，综合物业公司的服务程度，我同意交纳2004年10月至2007年8月的物业费，按合同费用的50%计算。此外，双方未约定具体的交费时间，故张女士主张按月下交费。

同时，张女士出示了40张照片以及207名业主联合签名，以证明小区现状。还有物业公司“致住户的一封信”，证明物业承诺免交一年的物业费。对此，物业公司认为照片及业主签名均不能证实张女士的抗辩理由。“致住户的一封信”只承诺绿化费、保安费顺延，未承诺免收一年的物业费。

对此，法官到该小区进行了实地勘验，确认该小区的物业服务在绿化、保洁、公共设施维修等方面存在瑕疵。

丰台法院审理后认为，物业公司与张女士签订的委托管理协议书系双方真实意思的表示，未违反法律强制性规定，本院予以确认。签约双方均应依约履行各自的义务。协议中的收费明细未约定公共部位小修费，且此后双方亦未能就该项费用达成一致意见，故物业公司要求收取公共部位小修费缺乏事实和法律依据，本院难以支持。该协议中虽未对交费时间作明确约定，但从张女士第一次交费情况及作为协议附件的收费明细分析，第一次交费系按年上交费，收费明细亦是按年计费。因此，双方已按年上交费完成了第一次的交费行为，应视为双方默认该交易习惯。故张女士关于按月下交费的辩称本院不予采信。张女士提交的“致住户的一封信”载明：“对于物业收费中的绿化费、保安费将随您得到服务时开始计算，在您未得到服务时您所交的费用将顺延。”该信并未承诺免除2003年10月前的全部物业费，故张女士的此辩称本院亦不予采信。张女士要求公布物业账目与本案不是同一法律关系，且该请求属于全体业主的公共利益，应由业主大会的执行机构业主委员会提起诉讼，故本案不予处理。关于张女士辩称物业服务不符合标准一节。综合张女士提供的证据、本院现场勘验的情况及物业公司的自认来看，物业公司的服务在绿化、保洁及公共设施维修等方面的确存在瑕疵。故张女士要求减收物业费的请求本院应予支持，但具体数额因双方无合同约定，故减收额度应综合权衡。从双方约定的收费项目看，该小区系按一般住宅收费，其服务标准应与其收费相适应。本案中，物业公司虽然存在服务瑕疵，但已履行了大部分的服务义务，故本院将据情酌减。

综上，判决张女士给付物业公司物业费1571.2元。