在建商品房抵押贷款条件和程序思维导图

（一）贷款人所具备的条件：

（二）所抵押房屋的条件：

以他人所有的房屋做抵押的，抵押人必须出具同意借款人以其房屋作为抵押申请贷款的书面承诺，并要求抵押人及其配偶或其他房屋共有权人签字。

（三）申请材料

（四）现房抵押

（五）期房抵押

未预售的商品房办理在建抵押。在建工程抵押是以当事人约定设定的债权担保登记，预售许可是国家的行政许可审批制度，是完全不同的概念。在建工程抵押，是建设单位拥有合法的土地使用权、建筑规划许可证，有合法的正在建设的工程项目和建筑物，法律、法规和规章均未要求在建工程必须取得预售许可才可以抵押。而开发商要进行预售，则必须符合《房地产管理法》45条、国务院《开发经营管理条例》第23条和建设部《城市商品房预售管理办法》的要求，缴纳了全部土地出让金，取得土地使用权证、建设规划许可证、按提供的商品房建设达到25%以上，并取得预售许可证后才可以预售。

已经预售的商品房办理在建工程抵押。已经办理了预售许可的商品房，在办理在建工程抵押登记时，登记部门必须核查是否已经销售备案，已经销售备案的在办理在建工程抵押时应当扣减相应的权利价值，不能包含该部分房屋。

实务中，未销售部分设定在建工程抵押后，在办理备案时，必须先解除抵押或者抵押权人出具证明同意抵押人对外销售的证明材料后，房地产管理部门方可理商品房备案。

在建工程抵押的商品房能销售。《城市房地产抵押管理办法》第二十条：预购商品房贷款抵押的，商品房开发项目必须符合房地产转让条件并取得商品房预售许可证。

第三十七条：抵押权可以随债权转让。抵押权转让时，应当签订抵押权转让合同，并办理抵押权变更登记。抵押权转让后，原抵押权人应当告知抵押人。

经抵押权人同意，抵押房地产可以转让或者出租。

抵押房地产转让或者出租所得价款，应当向抵押权人提前清偿所担保的债权。超过债权数额的部分，归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。

法律并没有禁止抵押人合法转让抵押物。开发商销售在建工程抵押房必须满足两个条件：一是通知抵押权人并经其同意；二是如实告知买受人。

而工程抵押房是指在某些条件下，房地产开发商为了后续项目的建设或开发，而向银行或房地产的相关行业（如建筑商、材料商等）进行融资、贷款所抵押的该房地产项目中尚未出售的房屋的全部（或部分）的产权或使用权。

《城市房地产抵押管理办法》第三条规定，在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。

[1]《中华人民共和国城市房地产管理法》 第四十五条

[2]《城市商品房预售管理办法》

[3]《城市房地产抵押管理办法》 第三条

[4]《城市房地产抵押管理办法》 第二十条

[5]《城市房地产抵押管理办法》 第三十七条