以案释法：房屋租赁合同的法定解除条件思维导图

2009年1月，新婚燕尔的李某夫妇与房东签订了一份为期一年的《房屋租赁合同》。其中特别约定:“房东因特殊需要，有权提前解除合同，且不承担任何违约责任。”李某当时虽对房东执意要写上这一条“不平等”内容有些反感，但见房东只是孤身一人且居住着一间房屋，而自己的租期又不长，相信不会有什么变故，便没有过多深究。谁知，2009年9月，房东以儿子次月回来结婚为由，要求李某退房，并按实际居住时间结清房租。交涉中，彼此发生激烈争吵，李某见无法继续居住下去，表示同意退房，但要房东支付违约金。房东则以其有权要求李某提前搬出房屋为由拒绝。令李某没有想到的是，法院竟以该“不平等”条款的内容有效为由，驳回了其要求房东给付违约金的诉讼请求。

对于合同条款的无效情形，一方面，合同法第五十二条、第五十三条分别规定:“有下列情形之一的，合同无效:(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定”、“合同中的下列免责条款无效:(一)造成对方人身伤害的;(二)因故意或者重大过失造成对方财产损失的。”很明显，本案并不属于上列情形。另一方面，合同法第四十条规定，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。本案的特别约定虽有免除房东责任、排除李某主要权利之处，但明显不具备格式条款的要件，当属有效。

本案的教训告诉人们，应仔细阅读、斟酌合同条款，慎重判断其内容是否公正、合理，是否危害自身权益。