租赁合同解除 何时才生效思维导图
核心内容：在法律规定的解除合同情形范围内，当事人可以依法解除合同。当合同解除时，合同又何时生效呢？下面树图网小编为您详细介绍。
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思维导图大纲
租赁合同解除 何时才生效思维导图模板大纲
【案情】
2009年8月1日，原告龚某与被告冯某签订了一份房屋租赁协议，约定被告将房屋门面房1间、楼上2间租赁给原告从事餐饮业，租期5年，年租金20000元。协议签订时，原告支付被告保证金3000元，协议到期后退还。后被告收到原告押金3000元及房租20000元。
2010年9月10日，原告所使用的厨房，因系违章建筑被城市管理局强制拆除。
2010年10月23日，原告搬出了所租赁的经营场所，并向被告交付了房屋钥匙。
之后，被告将该房出租给了他人。原告诉称，要求被告返还租金和押金。双方为协议履行的解除时间产生争执。
【评析】
本案的争议焦点是协议履行的解除时间，原告认为是至2010年9月10日厨房被拆除之日，被告认为是至2010年10月23日原告交付钥匙之日。
法律规定，因不可抗力致使不能实现合同目的；在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；法律规定的其他情形。有上述情形之一的，当事人可以解除合同。原告与被告签订了房屋租赁协议，该协议书是双方当事人真实意思的表示，不违反法律的禁止性规定，应属合法有效。
本案所涉厨房并不包括在双方所签订的租赁协议书中，协议也未约定解除条件。从本案来看，双方解除协议的时间应是原告向被告交付钥匙行为发生的时间，即当事人原告一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，故被告的观点法院予以支持。
根据原告实际租赁的时间及参照双方约定的年租金的标准，被告应于原告向被告交付钥匙行为发生的时间，来返还原告租金及保证金。
第一，买卖不破租赁
《合同法》规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”即法理上所说的买卖不破租赁。
买卖不破租赁，即在租赁关系存续期间，即使出租人将租赁物让与他人，对租赁关系也不产生任何影响，买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。同时，该原则在另一部法律也有体现，《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第119条第二款规定：“私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续……【详细】
■ 如何处理房屋租赁合同期满后的装修纠纷
出租人对承租人进行补偿应满足两个前提：
一、出租人对承租人的装修行为明确表示同意，或者知悉而未表示反对;
二、房屋因装修而增值，且在租赁关系结束后，仍然存在。
本案中，当事人双方对一般装修问题的处理虽未作明确约定，但合同签订后，王某对房屋进行装修的过程中，李某既未阻拦，也未在合同期内提出异议，应视为默许，符合第一个前提。其次房屋经过装修后，价值有所增加，由于装修物附合于房屋，两者不可拆分，租赁合同终止后李某即取得装修物的所有权，故李某应当补偿王某所支出的装修费用……【详细】
引用法条
[1]《中华人民共和国合同法》
沪公网安备 31011502019485号
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