房屋租赁合同应该提前多少天通知解除合同思维导图

《合同法》第94条规定：有下列情况之一的，当事人可以解除合同：

可以看出，只要开发商出现了上述情形，如交房严重逾期或质量低劣等，符合法律或购房合同中规定的解约条件，购房者就可以依法解除购房合同。

企业在经营中，常会遇到这样的棘手问题：履行合同，则会给企业带来经济损失；如不履行，又怕承担法律责任。

面对这种两难的境地，企业该如何应对呢？企业只有充分地了解单方解除合同应具备的条件，才能摆脱困境。

《中华人民共和国合同法》第8条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。”但在合同履行的过程中，如果出现了法定的可以解除合同的情形，一方当事人就可以依法解除合同，终止合同的权利与义务，这就是合同的单方解除。

《中华人民共和国合同法》第94条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同。

（一）因不可抗力致使不能实现合同目的。不可抗力指当事人在订立合同时不能预见的、对其发生和后果不能避免并且不能克服的客观条件，包括自然灾害、战争、社会异常事件等。

（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务。主要债务即次要债务的对称，是指根据合同的约定，当事人应当承担债务的大部分或者对债权人权利有重要或根本性影响的部分。

（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合同期限内仍未履行的。迟延履行是指债务人无正当理由，在合同约定的履行期届满，仍未履行合同债务；或对于未约定履行期限的合同，债务人在债权人提出履行的催告后仍未履行的。

（四）当事人一方迟延债务或者有其他违约行为致使不能实现合同的。如果合同约定的履行期限或者其他合同条款对当事人权利义务至关重要，一方有违约行为将严重影响到当事人订立合同所期望的经济利益时，当事人可以不经过催告程序而直接单方解除合同。比如季节性、时效性强的标的物迟延交货，则另一方当事人有权单方解除合同。

（五）应当先履行债务的当事人有确切证据证明对方有下列情形之一的。1.经营状况严重恶化；2.转移财产、抽逃资金以逃避债务；3.丧失商业信誉；4.有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形，可以终止履行。终止履行后对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的，终止履行的一方可以解除合同。

（六）法律规定的其他情形。1.借款人未按照约定的借款用途使用借款的，贷款人可以停止发放借款、提前收回借款或解除合同（依据《中华人民共和国合同法》第203条规定）。2.承租人未经出租人同意转租货物的，出租人可以解除合同（依据《中华人民共和国合同法》第224条规定）。需要说明的是，当事人单方解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力。

霸王条款：合同法第40条规定：格式条款具有本法第52条和第53条规定情形的第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;（三）以合法形式掩盖非法目的;（四）损害社会公共利益;（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十三条合同中的下列免责条款无效：（一）造成对方人身伤害的;（二）因故意或者重大过失造成对方财产损失的。，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。2003年6月1日起施行的最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定："没有法律规定或当事人约定的情况下，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使。"可见，被告已格式条款约定的解除合同的期限30天明显低于法定期限，属于霸王条款，应当认定无效。

换个角度说，即便是约定有效，但约定的解除权消灭后，被告仍持续违约，则原告可行驶法定解除权。因为，如果一方当事人持续违约，基于合同的实际履行情况以及公平原则，仍应赋予守约方必要的救济权利。或者说，双方在合同中约定的解除权仅是针对当时的情况，如果在合同后期履行过程中出现新的解除是由，而双方对新的解除是由没有约定解除期限，则一方可基于新的事实和理由行驶法定解除权。据查，被告于2010年5月17日在未通知原告的情况下，又将该已经出售给原告的商品房再次抵押给第三人hu*。被告的再次抵押行为，已经构成了新的违约事件，成为法定解除权适用的依据。

同时，被告的再次抵押行为，也成为双倍赔偿的法定依据。根据上述《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》2003年3月24日最高人民法院审判委员会第1267次会议通过）第八条规定，商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人的，买受人可要求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

新的违约事件为什么构成法定赔偿的依据，因为双方在合同中并未就新的违约事件做出违约责任的约定，因此，适用法定赔偿标准是有根据的。

再退一步讲，即便是约定大于法定，但根据系争合同第19条的规定，因甲方原因，乙方不能在2010年4月30日前取得房产证（小产权），甲方应当承担违约责任，自上述日期之日起的180天内，乙方仍然无法取得小产证的，则乙方有权单方解除合同。根据上述约定，尽管未到乙方行驶解除权的期限，但根据合同法的规定，债务人以自己的行为或明确表示不履行主要债务的，债权人可以提前直接解除合同。

在该商品房买卖合同履行过程中，原告曾多次与被告协商解决办理产权证事宜，但都被被告推诿扯皮搪塞过去，至今没有任何书面说明未能办理产权证得具体原因。根据我们调查，该商品房已经被设置多次抵押，抵押权人分别是中国建设银行股份有限公司上海张江支行和中国工商银行股份有限公司上海市虹桥开发区支行。从浦东新区房产登记处调取的《房地产抵押状况信息》判断，上述抵押已经被注销。但被告在未通知原告的情况下，又于2010年5月17日对该系争房屋设置了新的抵押。这是一种严重的违约行为。另外，合同约定的通信地址也无法送达相关书面通知，被告也未就地址变更书面通知原告，被告注册的登记地址已经人去楼空，现在的办公地址无法正常办公。根据上海工商局档案机读材料显示，被告年检至2008年，2009年的年检自2010年3月1日开始至6月30日，但目前被告至今没有进行2009年的年检，被告能否按期进行年检现在不得而知，因此被告能否继续正常经营尚存疑问。上述行为已经足以证明被告已经以自己的实际行为明确表示不履行主要债务，因此，原告据此仍然有理由提前解除合同。

[1]《中华人民共和国合同法》 第八条

[2]《中华人民共和国合同法》 第九十四条

[3]《中华人民共和国合同法》 第四十条

[4]《中华人民共和国合同法》 第五十二条

[5]《中华人民共和国合同法》 第五十三条

[6]《中华人民共和国合同法》 第两百零三条

[7]《中华人民共和国合同法》 第两百二十四条

[8]《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》