上海市居住房屋租赁管理办法莫成租客负担思维导图

首先看群租问题。租房是很多新上海人绕不开的选择。随着房价的飙升，不仅是低收入人群，甚至工作还算体面的小白领，也难以负担起一套房子的租金，于是有了“合租”，再衍生出了“群租”：一套商品房被三夹板、石膏板分割成多个小隔间后，分租给了几户、十几户人家。这是一个市场经济下的“自发秩序”，有其自身的合理性。

但群租还有外部性，所以需要政府来规范。比如群租房空间拥挤、电线乱拉，存在着严重消防、治安、卫生隐患。房屋原本是供家庭使用的，如今成了集体宿舍，光是几十个人轮流洗澡，卫生间就伤不起，会渗水、会阻塞，会产生一系列的邻里纠纷。近几年，上海曾组织过多起针对“群租”房的专项整治，但效果既不大，也难以巩固。从执法者的角度说，主要是“无法可依”，要求二房东拆掉私建隔断、清理群租，缺乏明确的法律授权。于是《办法》应运而生，其中第8、第9条规定：不得将原始设计的居住房间再分隔、搭建并按分隔间或按床位出租;不得将厨房、卫生间、阳台和地下储藏室出租供人员居住。而且，人均居住面积不得低于5平方米，三口之家至少租住12平方米。如果出租人违反了这个规定，先由政府部门责令整改，逾期不改将被处以五千元至三万元的罚款。

这个规定与去年12月国家城建部公布的《商品房屋租赁管理办法》一脉相承，旨在授权政府整治群租。政府部门如此规定的初衷，是可以理解的，但群租有其自身的市场逻辑，未必会因为“整治”而消失。

没有人愿意住在冰箱那么大的群租房里，这不需要政府规定;但是居沪不易，飙升的房价让人承受不起，从拥有自己的房子到租房，再到合租，最后在逼仄的群租隔间里安放自己的人生。政府需要做的是提供保障性住宅，缓解民生之痛。在一时难以解决住房问题的情况下，也应注重政府规范的可行性，事实是很多人只租得起群租房，现在政府规定他们不能群租了，那他们该怎么办?政府应有一篮子的计划。将群租介定为违法，是简单的，难的是政府去解决他们的住房困难。

客观地说，今年上海市政府加大了保障房的投入。今年1月，上海市市长韩正承诺：今年上海新开工建设和筹措保障性住房1500万平方米、22万套(间)，供应1150万平方米、17万套(间)左右。公租房、廉租房等保障房的大量出现，必然会缓解房子的供需矛盾，让很多人不用去住群租房，生活在相对正常的空间里。但这种缓解不是一朝一夕可以实现的，如果现在就出台禁止群租的规定，势必有人会被赶出群租屋，进一步加剧房屋市场的供需矛盾。群租有消防、卫生等种种隐患，迟早要禁止，这是社会共识。但发布禁令应选择好时机，在今后保障房的供应相对充足的条件下，再出台禁令，可能更妥当。

此外，新《办法》中也希望以政府力量规范房屋租赁程序，比如要求所有租房合同都必须到区房地局登记备案，甚至逐步实行租赁合同的网上备案。这固然方便了政府的管理，但是租客面临的问题也很现实，合同要备案，房东就要缴纳相当于租金5%的营业税，再征收10%的个人所得税。按现在的市场惯例，这笔钱肯定会转嫁到租客头上——本来就是因为买不起房子才租的，如今租金又要涨，这让饱受高房价煎熬的公众，很难想得通。

房屋租赁市场当然需要规范，但新规不只是为政府的管理提供授权，更应设身处地考虑租客的种种困难，不要增加租客的负担。在不能充分提供保障性住房的条件下，不必急着禁止群租，因为禁也禁不了。