众筹买房中实际出资人和名义购房人的法律风险思维导图

因实际出资人与名义购房人之间仅存在合同关系，房产登记簿上仅反映名义购房人为房屋所有权人。而我国房屋所有权的取得以登记为要件，这就造成了房屋实际出资人和名义购房人之间的纠纷。为此，众筹买房交易中，房屋实际出资人（除名义购房人外）主要存在以下风险：若名义购房人未按照先前签订的众筹购房合同约定时间售房，而是私下将房产进行出售，并完成过户交易，实际出资人只能要求名义购房人承担违约责任、损害赔偿责任。若名义购房人对外负有债务，经过司法执行程序后，所购房屋可能被查封或拍卖，导致实际出资人也仅能向名义购房人主张赔偿责任。若名义购房人死亡，由于继承人不知晓名义购房人与实际出资人的合同关系，房屋可能因继承关系而被名义购房人的继承人所继承，从而使得实际出资购房者与名义购房人的继承人之间产生纠纷。众筹买房交易中，因买房出资人众多，在具体操作中亦会因抛售时间点和抛售价格的争议产生纠纷，致使合同目的无法实现。另外，在实际操作中，众筹买房的实际出资人一般为朋友或亲属关系，有的仅达成口头协议，一旦名义购房人反悔，实际出资人很难举证证明其对房屋的出资事实。若认定为借贷关系，会造成实际出资人的预期损失。

因在房产登记簿上或贷款合同中仅显示名义购房人的信息，为此，在“众筹买房”中名义购房人也会因实际出资人在抛售时间或抛售价格事宜上产生争议，给自己带了一些风险。如名义购房人代表“众筹买房”中的实际出资人以自己名义购房或进行按揭贷款时会在房屋产权登记部门留下相应购房记录，在银行也有按揭贷款的征信记录，如果出资人没有按照众筹购房协议约定偿还贷款，有可能使名义购房人的个人资信受损。另外，若房产未达到抛售条件，导致房屋长时间未能抛售，在一定程度上占用了名义购房人的购房资格，阻碍了名义购房人的后续购房需求。若名义购房人按照众筹合同约定抛售房屋，并对外与买受人签订房屋买卖合同，后续若在房屋买卖合同履行中与买受人产生纠纷，买受人追责的主体仅限于名义购房人，名义购房人需要对外独立承担责任，在承担责任后方享有向各实际出资人行使追偿的权利，在一定程度上也加大了自行追责的风险。

（责任编辑：木土土）