房地产投资攻略 避免风险思维导图

二手房交易税费

以租金方式收取回报的投资者，首先要注意房屋空置和租金下跌的风险。对于多数购房者来说，需要用租金来还银行贷款，而且期限较长。万一日后租金下跌，不足以支付这笔月供时，投资者将不得不变卖房产，这有点像股市中的“割肉”。

另外，希望获取差价的投资者应该避免这样的误区。房价已经上涨，但是房子还没有卖出的时候，这时的差价还不能算是投资回报，最多是“账面资产”和“市值”的概念。听说过股市中的跌停吧，万一房价突然跳水，这样的资产是会在瞬间消失的。还有，如果将手里的房产变现，是可以取得一定的利润的，但如果要在同样的地区再买一套房，同样要付出更多的资金，房产即使升值1倍，也不能买到同样的两套房子。而且房子的买进卖出还需要一笔交易税费，这也是应该算入投资成本的。.

一个精明的投资者在选择房产投资时，事先会有针对性地考虑一些问题。项目选择的好，可以说投资的成功几率将大大提高。以目前的行情来看，自身绿化条件较好的项目比较受到市场认可，无论是出租还是出售都比较受欢迎。而且随着人们环境意识的提高，环境对房价的影响将越来越大。还有就是上海的一些偏远地区，目前这些地段房价比较低，但城市的发展必然使这些地段的基础设施日益完善，使房产升值。如今这些区域的房价相对较低，但相信在不久之后，随着内城拆迁建设速度加快以及人们购房观念的不断更新，居住郊区化的进程加快，将使这些住房出现较大的升值空间。

而外来外来人员较为集中的公司聚集区、院校区和商业密集繁华区，这部分区域有较大的租房需求，一般能租个好价钱，所以以租还贷的个人手选这些地区投资。 计算投资回报 如果手头有一笔暂时闲置的资金，投资房地产仍然应该算是比较安全的选择。但是我们建议做长期的投资，因为现阶段的短期炒楼并不被看好。所以我们最好先从房东做起。

1、投资回报率分析计算公式：投资回报率=(税后月租金-物业管理费)×12/购买房屋单价。此方法考虑了租金与房价两者的相对关系，只要结果大于8%都是不错的投资。但它只是简单粗略的计算，没有考虑资金的时间价值，并且对按揭付款方式不能提供具体的投资分析。

2、投资回收时间分析计算公式：投资回收年数=(首期房款+期房时间内的按揭款)/[(税后月租金-按揭月供款)×12] 这方法可简略估算资金回收期的长短，一般认为结果在12-15年之内都是合理的投资。该方法比租金回报法更深入一步，适用范围也更广，但有其片面性。

3、现值指数法分析计算公式：现值指数=累计总流入现值/累计总流出现值=投资期内月租金现值之和/按揭首期房款、保险费、契税、维修基金、家具等投入、投资期内按揭款、投资期内物业管理费等现值之和。结果等于1时，是投资保本点，越大表示赢利越多。 这个方法还可解决多套投资的收益分析，并考虑了资金的时间价值，可以比较全面地反映一个物业的各方面因素。多被机构投资者所采用，由于计算比较复杂，个人投资者使用起来比较麻烦。