海外置业投资指南如何挑选房产思维导图

如今，华人海外置业的需求越来越旺盛，而对国人来说，海外置业的机遇更多还是风险更多?如何挑选合适的海外房产呢?

随着人们收入水平的提高和物业投资理念的不断成熟，海外置业如今已被越来越多的投资者认识和接受。尤其是在近期新一轮房地产调控政策出台后，国内各大主要城市房地产市场前景不明，去海外置业正在成为一种新兴的高端投资方式。

买的不只是房子

“用买北京二三环一套高层三居的钱，就能在澳洲买一套永久产权的独栋别墅。”在准备留学澳大利亚的女儿的提醒下，张先生很早就开始关注海外置业。“留学期间住在自己的房子里，不仅能省房租，安全方面也比较有保障。”

近年来，国内出国留学人数迅猛增长，有数据显示，2009年全国出国留学人数达22.9万人，其中90%以上都是自费生，并且留学人数同比增长近30%。日益庞大的留学队伍为海外置业创造了越来越大的需求。

“留学买房只是我们的目标客群的一小部分。我们主要是听说中国有很多类似温州炒房团这类的投资者，所以才决定来房展会试试看，这次带来的项目也主要是位于日本东京市中心的一些高端房产项目。”在近日举行的北京秋季房展会上，首次参会的Housing Japan株式会社销售代表这样告诉记者，“这类投资者更加看重投资回报率。由于全球性经济下滑，如今东京的高端房产已不再是天价，并且租金回报率一般都在5%～15%左右，非常适合投资。”

作为投资，房价是个非常重要的因素，总体来讲，经过金融危机的洗礼，美加日澳等国的房地产市场尚处于恢复阶段，相对而言，房价也处于一个较为合理的区位空间，同时有些租金上涨开始加速，投资回报率不断提高。

投资房地产，买的不只是房子。与投资国内房产相比，投资海外具有一些明显的优势。首先，国外房地产市场呈现的是波浪式发展，如果掌握了这种发展频率，比较容易得到比较理想的收益;其次，欧美国家的房地产市场非常成熟，包括各方面的政策也比较严禁，整个市场的政策风险较小，这一点与国内有很大区别，海外置业近期的蓬勃发展很大程度上也缘于国内房地产调控的不确定。再次，与正在发展的中国相比，国外的物业环境和整体配套水平相对完善，投资、自住都比较适合。

热门区域扫描

除了出于留学移民自住所需，海外置业的选择范围较为明确外，作为纯粹投资，哪些国家和城市比较适合投资呢?通过大量调查探访，记者梳理出了一些海外置业的热点国家和城市房地产市场的基本情况，供人们参考。

美国

金融危机爆发后，人们就开始吵着要去美国“捡便宜”，“卖中国房子，到美国抄底”的故事更是不断上演。

美国房地产市场经过3年的回调震荡，全美住房价格累积下跌近30%，目前大部分地区已经止跌，正在从谷底开始缓慢挣扎着企稳回升，是比较好的投资时机。但是置业专家也提醒投资者，美国房价能够在去年年中骤然见底主要得力于美国政府的救市措施，随着今年这些措施逐步退市，市场回暖的难度也较大，投资还需谨慎。

过去3年美国房价大跌的一个重要特征就是，使用次级贷款的低端住房因为还贷违约遭致法拍，以大幅低于市价的价格大批量抛售。目前，虽然低端住房法拍高潮已过，但是违约法拍出现了向中高端住房蔓延的趋势。

另外，虽然美国房市整体止跌回暖，但是具体到不同城市，冷热有别。目前值得关注的城市主要有纽约、华盛顿、芝加哥、迈阿密等。这些城市房价3年时间累积下跌40%左右，虽然法拍高潮已过，但是目前的交易仍旧比较活跃。

加拿大

对于一向被认为比较稳定的加拿大房地产市场的发展前景，最近一些知名国际研究机构出现了较大分歧。加拿大另类政策中心发表报告认为，房价已上浮至泡沫区域。它提醒，如果目前处于历史低位的利率上调速度过快或幅度过大，泡沫就有可能破灭。该报告认为，在这种情况下，加拿大将出现美国式崩溃，房价会在一年里下挫30%。几乎在同一时间， 贺维学会也发布了一份研究加拿大与美国房市差异的分析报告。该报告认为，加拿大坠入类似美国的、能摧毁很多业主梦想的“黑洞”的可能性甚小。

虽然无人能够准确预测加国房市的走势，但是目前加国的房产从业者的态度比较乐观。他们普遍认为，一方面，同美国相比，加拿大的按揭贷款政策更加稳固，比较反对风险贷款，次级按揭贷款规模较小;另一方面，加拿大是华人最为青睐的投资移民目标国之一，而实力雄厚的华人移民后，买房置业也必成为一项重要的家庭计划，一定程度上也支撑了房地产的稳定。

比较适合投资的城市为华人留学移民比较集中的温哥华和多伦多。一是因为这些城市的经济发展和城市建设比较理想，二是因为加拿大人更多地选择买房而不是租房，所以用于纯粹投资的房产在华人留学移民比较集中的城市较容易出租。

澳大利亚

澳洲房地产市场有近百年历史，已经发展得十分成熟，近40年的数据显示，澳洲房地产平均每7至10年即可增值一倍。再加上近年来，随着澳洲经济的发展和移民配额的大幅提高，以及政府鼓励和吸引海外投资的政策，澳洲房地产市场发展潜力值得肯定。

尤其是，这次金融危机后，澳洲政府对购房者实施大力补贴政策，银行调低购房贷款利率，以及成熟的市场机制和良好的时机把握，共同促成了澳洲房地产市场复苏好转，已呈现“卷土重来之势”。

另外，澳大利亚的生活水准属于世界上较高的国家之一，其生活成本却大大低于美英德日等国，澳洲多个城市被评为最适合人类居住的城市。

澳大利亚的各银行比较认同房贷的低风险，海外投资者较容易获得房地产贷款，目前海外投资者购房首付比例与当地居民待遇相同，一般为10%，且最高可获80%的房地产贷款额。最重要的一点是目前澳大利亚对房地产不征收遗产税。

购房七注意

有收益就有风险。投资海外房产，除了因房价下跌而遭受损失外，由于远离投资者的日常活动范围，很容易因为一些信息不对称的问题，造成投资失败，需要特别注意，尤其是下面几个方面的问题更需谨慎对待。

世界上房价最高的十大城市

排名 城市 国家 房价(美元/每平方英尺)

1 蒙特卡洛 摩纳哥 4420

2 莫斯科 俄罗斯 1937

3 伦敦 英国 1928

5 香港 中国 1373

6 巴黎 法国 1126.2

7 东京 日本 1103

8 新加坡 新加坡 901.2

9 罗马 意大利 851.5

10 孟买 印度 851

1.选好社区。虽然从均价的角度讲，国内外的差距在不断缩小，但是比如北京二三环和五六环的房价差可能在一倍左右，价差不是特别大，而国外房价的区域性差价特别大，美国华盛顿的贫民区一套70平方米的二居室可能只需要5万美元，而相隔20多公里的富人区同样一套房子可能需要40多万美元，相差十倍之多，因此选房时，社区非常重要。

2、协商要找经纪人，而不是找房主。在海外置业，首先要找房地产经纪公司或经纪人，国外的房产中介市场一般比较规范，这些经纪人或机构必须有合法执照，受法律保护。交易之前先找经纪人，第一比较安全，第二，他们也比较了解当地交易规则，可以帮助投资者减少很多麻烦，比如手续问题、房贷问题等。尤其在日本，房产交易，无论买或卖，都必须找经纪人，进行协商的双方也不是买卖双方，而是买卖双方的经纪人。

3、二手房要请专业人士对房屋进行评估。国外大部分房屋交易都是二手房交易，有的甚至是几十年的老房子，因此，需要请专业人士对房屋的结构问题、使用情况进行勘察评估，这也是购房者议价的一个重要筹码。

4、问清费用。海外置业除了购房款和一些手续费、律师费、中介费等常见支出外，购房者还需要弄清楚购房后每年需要支付的各项税费，包括房产税、土地增值税、物业费等，也就是房屋的持有成本。在国外，很多房子都是独栋住宅，因此，有些房屋需要自己管理，包括草坪的整理、垃圾的处理等，如有失误，惩罚比较严重。也有些房屋有专业的物业管理公司管理，这就需要考虑物业费的问题，有些住宅可能房价并不是很高，但是物业费支出比较大。据了解，加拿大多伦多目前的管理费平均4.5加币/平方米/月，折合人民币30元/平方米/月左右，假如100平方米的住宅仅管理费每月就需3000元。

5、出租和售出问题。如果作为投资，所买海外住宅一般会选择出租，地段是重中之重，户型也非常重要，一般小户型公寓较容易出租。比如日本东京，人们尤其是年轻人绝大多数选择租房而非买房，这样在日本一些位于市中心的小户型倍受追捧。另外，一些国家对于海外投资者出售持有的本国房产有一些特殊规定，比如澳大利亚只允许卖给本地人等，需要多加了解，考虑周详。

6、产权问题。一是永久产权的问题，并不是所有国家都是永久产权;美国有永久产权;迪拜有99年产权和永久产权;新西兰是分土地部分和房屋部分，土地部分有永久产权，但是房屋部分有70年、也有50年的。二是因为国外很多住宅的土地和房屋产权分离，可能属于不同的所有者，所以购房时一定要弄清楚购买的是哪部分，以免未来产生纠纷。

7、缴款问题。由于目前我国银行换汇有额度限制，携带大量现钞出境有海关限制，所以在交付房款时可能遇到一些困难。一般这时中介机构会提出解决建议，比如通过地下钱庄等方式，有些操作可能处于法律灰色地带，也有些可能属于违法行为，购房者需要倍加注意。