购房投资讲堂：以房养房楼市投资全攻略思维导图

观点一：做长线仍可看好

有投资者认为，房价可能短期会波动，但长远看，调整周期过后价格仍将呈刚性，在目前4%通货膨胀预期下，只要负担得起，房产仍是一项不错的投资。他们认为，即使利率提高，还贷金额实际增加并不多，何况现在一年内次新房停止转按揭，想出手也不容易，不如继续持房出租。还有人表示，现在中介对房租的评估就是按一定比例还贷额测算的，只要房产质量不是太差，资金压力不大，在当前租房者众多的情况下，仍可选择“以房养房”。在外贸公司上班的黄女士说，趁在职时养几套小房型，强迫自己每月还贷，将来年纪大了就不怕下岗退休了。

观点二：还贷额占比须控制

既然是投资就会有风险，“以房养房”也不例外。理财师认为，正常情况下，租金收入＋家庭其他收入?如工资、存款利息等?应大于还贷额＋家庭的正常开销。在家庭收入和正常开销不变的情况下，租金收入越高，还贷金额越低，家庭财务就越安全。

由于房贷政策的变化，显然，“以房养房”者的还贷金额将上升。以一套30万元的房子为例，目前首付多为三成，要贷款21万元，20年还清。在等额还款方式下，加息后取下限利率5.51%计算，每月还贷将增加26.3元，一年就要多支付315元，20年就多支付利息6300元。为控制这方面的风险，银行放贷时，一般要求还贷额占家庭收入的50%以下。超出这个比例，一旦家里出现什么意外情况，资金周转发生困难，造成逾期还贷，则房子就有被银行收走的风险。

观点三：谨防物业贬值风险

除了还贷额上升的风险，“以房养房”者还要承受出租收入不稳定、物业贬值等多种风险。

一位房产从业人员表示，房产也有“保鲜期”，要提折旧，房产发展总是一代接一代向更合理的设计、更新的建筑材料设备、更符合时代需求的方向发展。因此，时间久的房产可能落伍，租金和价值有下降风险。

此外，房产市场的供需情况也会影响租金收入。总体上看，房地产商手里的空置房越多，“以房养房”风险就越大。当房地产转为买方市场时，开发商将大量抛售和压价出租，普通投资者将承担房价和租金双下降的风险，而还贷还要继续。因此那些购买多套住宅的投资者，“以房养房”要慎之又慎，避免因一时冲动而遭受损失。

观点四：谨慎投资不宜“满仓”

综上所述，“以房养房”风险主要在于：银行贷款利率调整，还贷额上升；房子老化或房产空置率提高租金下降；家庭其他收入下降的还贷风险。分析人士认为，作为不动产，毕竟房产流动性不高，现在投资产品日见丰富，房产可纳入投资组合，但现在“满仓”恐怕不合适。同时在投资房产时，也要全面评估投资回报率，对以租养房的房产，应对其周边租金行情有充分了解，包括是否有稳定承租人，周围市政规划等。同时，按揭贷款要具备稳定的还款来源，租金收入不能作为主要还款来源，并结合自身收入情况，选择适宜的还款方式。

“以房养房”的三种方式

出租旧房，购置新房。如果你的月收入不足以支付银行贷款本息，或是支付后不足以维持每月的日常开销，而你却拥有一套可以出租的空房，且这套房子所处的位置恰好是租赁市场的热点地区，那么你就可以考虑采用这个方案，将原有的住房出租，用所得租金偿付银行贷款来购置新房。

投资购房，出租还贷。有些人好不容易买了套房，却要面对沉重的还贷压力，虽然手里还有一些存款，但一想到每个月都要把刚拿到的薪水再送回银行，而自己的存款不知什么时候才能再增加几位数，心里就不是滋味。在这种情况下，可以再买一套房子，用来投资。如果能找到一套租价高、升值潜力大的公寓，就可以用每个月稳定的租金收入来偿还两套房子的贷款本息，这样不仅解决了日常还贷的压力，而且还获得了两套房产。问题的关键是要判断准确。

出售或抵押，买新房。如果你手头有一套住房，但并不满意，想改善居住条件，可手里又没钱，好像一时半会儿买不了新房。如果你将手中的房子出售变为现金，就可以得到足够的资金。你可以将这部分钱分成两部分，一部分买房自住，一部分采用第二个办法用来投资。如果你卖了旧房却一时买不到合适的新房自住，就不如把原来的房产抵押给银行，用银行的抵押商业贷款先买房自住，再买房投资。这样，不用花自己的钱，就可以实现你改善住房，又当房东的梦想了。

如何计算以房养房投资收益

对普通老百姓而言，房产投资肯定是一个家庭中重大的投资行为。既然是家庭重大投资，理所当然就应该慎重考虑投资的收益，记者通过相关人士了解到，计算以租养房投资收益的方法有以下2种：

此种方法是目前地产投资中最常用的，此方法考虑了租金、房价及两者的相对关系，套用在股市投资上可类比为市盈率，是选择“绩优房产”的简捷方法。但它又有弊端，没有考虑全部的投入与产出，没有考虑资金的时间价值，并且对按揭付款方式不能提供具体的投资分析。