广州房价3年翻倍：投资者加贷旧房买新思维导图

但有专家提醒，如果房价一直平稳上升，该种投资方式的确可以获利，但房价大幅下降，房子贬值，投资者不仅因此成为负资产者，还要负担沉重的供楼款，风险极大。

投资故事：加按，赎契再按，再买楼

林女士是广州某投资公司的财务人员，她前年被公司调到了北京工作，现在她在广州和北京都买了房子。近期，她为了购买广州滨江东某楼盘单位，就进行了一次极为复杂的加按筹首期款行动。

前年，林女士刚调到北京，她就买了一套三环附近的房子，房价50万元左右，她申请6成按揭15年期房贷，贷款30万元，月供2370多元。

四个月前，她把北京这套房子加按贷款。近两年北京房价急升，林女士的房子评估价达到75万元，比原来房价高了25万元。而林女士两年内已经还了5万元贷款，剩余25万元贷款额。于是房子加按后可以多贷20万元现金。加按后，林女士北京的房子贷款额45万元，20年期，月供3400多元。

接着，林女士把加按北京房子获得的20万元用于广州一套江燕路商品房的还贷。该套江燕路商品房110平方米，是在四五年前购入的，当时总房价仅35万元，同样采取按揭方式购买。现在还有18万元贷款未还清。于是，林女士的20万元现金刚好足够还贷款。江燕路房子提前还款赎契后，林女士拿着该套房子的房产证到另一家银行办理房屋纯抵押贷款。经评估，江燕路房子目前评估价达58万元，比原来的房价又涨了23万元，6成贷款额34万元，20年期月供2600元。

于是，林女士的34万元现金成为购买新一套房子的首期款。她在滨江东某楼盘购买了一套70多平方米的两房单位，房价60万元，进行5成30万元按揭，30年期月供约1760多元/平方米。在林女士进行了一系列的加按、赎契再按揭行动后，她不仅多买了一套房子，还剩余3万元左右现金。

加贷后供楼款与以前差不多

究竟林女士为什么要多付银行利息，通过增加贷款额来再购房呢？林女士为记者算了一笔账。她说，家人住的是北京的房子，3400多元供楼款的确需要自己付。而江燕路的房子已经出租给别人，月租收入2500元，房子的月供是2600元，她多付100元即可。而她在滨江东新买的房子将于明年交楼，届时可出租，预计月租金收入3000-3500元，扣除1760多元月供款剩余1240-1740元，可以补贴江燕路房子和北京房子的月供。

林女士表示，现在滨江东房子还没出租，供楼款挺重，明年收楼出租后，购买三套房子需要的供楼款和以前两套房子需要的供楼款差不多在2000元左右。但现在却多了一套房子。

实际上，林女士在广州棠下还有一套房改房，月租收入1500元；海珠区还有一个小区商铺，月租收入3500元。这些租金不仅能负担林女士所有月供的费用，还有2000多元的盈利。

林女士还说，广州的三套房子都在市中心，房价还将有上升的空间，几年后卖出房子还能有更多的盈利。

房价涨了市民加贷套现金：垫资加贷服务应运而生

据悉，由于广州房价连续几年的急升，广州楼市近期出现了不少像林女士般，通过升值了的房子加按，增加贷款额来套取现金的现象。而不少银行和按揭公司也针对此，纷纷开展类似的房屋纯抵押、垫资增贷服务。

加贷套现金现象增多

林女士告诉记者，她通过房屋加贷套取现金买房的办法也是从身边朋友处取经的，她有不少朋友都是通过把房屋加贷来取得现金的，这样房子既能出租获得租金，新套取的现金或作为买房的首期，或用于做生意或者投资股票、基金，赚取更多的利润。

记者从多家按揭公司获悉，现在的确有不少按揭购房的市民把物业重新加按，或者赎契再按揭，来增加贷款额，从中套取部分房子增值的现金。有的用做再购房，有的则用于做生意或其他投资，如股票、基金等。一位办理了房屋加按业务的市民梁先生说："现在房屋加按的利率最高也是商业贷款利率6.84%，个别银行还能按优惠利润办呢，只要我取得的现金盈利多于6.84%，就可以考虑加按房子了。"

而市民的按揭房之所以能加贷套取现金，最关键的原因是广州房价在3年内翻了一翻。2003年是广州房价7年连续下降的最后一年，房价也是最低的，当时全年十区一手住宅均价仅3888元/平方米，但到了今年10月，阳光家缘显示广州一手住宅均价已经达到了7000元/平方米。正因为房价的急升，前几年购房的市民房子都升值了30%-50%，所以通过银行加按，轻轻松松都能获得10万元以上的加贷现金。

垫资加贷服务抢客

据了解，广州市一批中小型银行联合按揭公司纷纷开始推销加贷服务，而按揭公司更协助提供垫资担保服务，目标一致针对这批希望加贷套取现金的市民。据了解，广州的中小型银行正是通过该种灵活方便的房贷加贷业务，来争夺小业主房贷的份额。

记者在不少报纸分类广告上发现，银行和按揭公司都大打广告推广垫资增贷服务。记者致电招商银行天河支行的房屋贷款电话，工作人员表示的确可以办理垫资增贷服务，银行经过评估后可以先提供资金给申请人，先到原来的按揭银行还款赎契，接着再在招商银行办理纯抵押贷款，最高可贷6成房款。但是申请人除了要付按揭费用外，银行提供赎契的款项也要按总金额的4%收取担保费。

而汇瀚按揭则可以通过民生银行办理一种更优惠的加按服务，同样是银行评估房屋后先付现金到申请人原来的贷款银行，办理赎契，再到民生银行办加按手续，而整个业务只需每宗2500元费用，最高可以贷到房屋评估价7成的款项。但是年期只有5-8年。

另外，记者从一家银融个人理财中心了解到，除了上述的民生银行和招商银行外，深发展、兴业银行等都可以办理上述的房屋纯抵押加按业务。

专家提醒：房屋加贷再投资风险大

有房地产专家提醒，目前市场存在的该种通过房屋加贷获取现金再投资的做法风险很大。

以房屋加贷获取现金再购房为例，投资者通过加贷获取现金已经增加了贷款额，把套取的现金作为首期款再买楼，同样再增加一大笔贷款额，这等于市民用大笔的银行贷款来买楼。除非房价继续以每年升幅超过7%的比例上升，否则仅是希望通过房屋升值来获利是不现实的。而一旦房价急降，投资者除了要负担巨额的月供款外，还极有可能成为负资产者。而对于银行来说，贷款的市民是通过房屋增值来获取更多贷款的，一旦房屋贬值，房屋价值将低于贷款额，届时一大批市民可能会断供，增加银行的坏账。

而通过房屋加贷获取现金进行其它如股票、基金等的投资，其投资风险更大于购房投资，一旦投资失利，投资的市民将更难负担巨额的银行还贷月供款。