已经购买的未竣工的预售商品房能否转让思维导图

法院经审理认为，崔某与开发商的签订的商品房预售合同合法有效，其中约定崔某转让预购房屋须经开发商同意的条款亦合法有效，崔某应遵守合同约定。最后判决驳回了崔某的诉讼请求。

本律师认为在《物权法》和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》出台后，即使购房人与开发商在商品房预售合同中约定转让预购房屋须经开发商同意，在未经开发商同意的情况下将未竣工的预售商品房再行转让给他人的合同是有效的。

《城市房地产管理办法》第四十六条规定：商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定。国务院尚未制定相关的行政法规,法律法规并没有禁止未竣工的预售商品房再行转让。

《城市房地产管理法》第三十八条的规定是管理性规范，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，“不得转让”应理解为不能办理房屋转移登记手续，而不是指房屋买卖合同无效。

《物权法》第十五条规定当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。该规定明确对不动产变动的原因与结果进行了区分，将合同效力与物权效力相区别。

合同的效力应当主要依据《民法》和《合同法》的相关规定来进行认定。合同法第五十二条规定有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第十四条规定：合同法第五十二条第(五)项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。

根据合同的相对性规则，购房人与开发商签订的商品房预售合同只能约束购房人与开发商，与第三人无关。购房人与第三人签订未竣工的预售商品房转让合同后即使开发商违约，第三人只能请求购房人承担违约责任，而不能向开发商主张权利。

购房人与第三人所签订的未竣工的预售商品房转让合同是双方的真实意思表示，没有损害国家、集体或者第三人利益和社会公共利益，合同是合法有效的。虽然购房人违背了与开发商签订的商品房预售合同的约定，但是只应承担相应违约责任，而不能据此认定购房人与第三人所签订的未竣工的预售商品房转让合同无效。如果购房人不能向第三人履行合同约定的义务，其向第三人承担违约责任即可。

引用法条