涉外房地产转让的法律问题思维导图

涉外房地产转让就是在房地产转让法律关系的主体、客体、内容三个因素中，至少有一项具有涉外因素，或者涉港澳台因素。

涉外房地产转让在境外进行的应取得所在国家或地区的公证、外交机构的认证，中国驻该国使领馆或者有关商务代办处的认证，在中国境内进行的也应经公证机关的公证。

房地产转让的标的是房屋所有权和土地使用权，两者同时存在的话必须同时转让不能分离，如果地块上尚未建设房屋或其他建筑，其转让可以是土地使用权的转让。《城市房地产管理法》规定，房地产转让时，房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权必须同时转让。

进行转让的房地产必须是法律法规允许转让的房地产，这是房地产转让关系合法有效的前提，法律法规对不得转让的房地产作了明确规定，下列房地产不得转让：1、未依法登记取得房地产权证的;2、共有房地产未取得房地产共有人书面同意的;3、权属有争议未解决的;4、被依法查封或其他形式限制房地产权利的;5、土地使用权被依法收回的;6、其他法律法规规定不得转让的房地产。

对于土地使用权的转让，为防止炒卖地皮牟取暴利，使国家土地资源的收益大量流失，国家对土地使用权的转让也作了相应的限制。例如，对于以出让方式取得土地使用权的，转让时应符合下列条件：1、按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书;2、按土地使用权出让合同约定进行投资开发，属房屋建设工程的须完成开发投资总额的25%以上，属成片开发土地的，须形成工业用地或其他建设用地的条件，达到一定的开发规模方可转让。

涉外房地产转让的主要形式有买卖、互易、赠与、继承及其他合法形式转让。

外国人、港澳台同胞购买在中国境内的现房。可以在中国进行也可以在境外进行，在香港进行的可以委托我国司法部委托的可办理内地业务的律师办理，主要是签订买卖合同，办理有关公证，到登记机关登记。

涉外商品房的预售。商品房预售就是对未竣工的房屋进行销售，显然具有一定的风险，对此国家对预售商品房规定了严格的条件：1、已交付全部土地使用权出让金取得土地使用权证书;2、具有建设工程规划许可证和施工许可证;3、已完成总投资25%以上;4、经县以上政府房地产管理部门办理预售登记取得预售许可证。

涉外房地产继承。外国人、港澳台人士、华侨就其个人在中国内地的房地产订立遗嘱的，必须有两名以上无利害关系人见证、签署、盖章、再经公证方具有法律效力。外国人、华侨申请在中国继承房地产的应在其居住国办理公证证明本人的身份、住址及与中国的被继承人的亲属关系，并经中国驻该国使领馆认证。申请人持经认证的公证书，被继承人死亡证明书、遗嘱到该房产所在地的公证机关申请办理继承权证明书，办理遗产继承事宜。如申请人不能亲自办理上述手续的，可以委托他人办理，须有书面的委托书并经公证和认证。