已抵押商品房转让思维导图

目前，房地产市场空间活跃,房价一路走高。买房人通过抵押贷款购房相当普遍，同时，通过抵押贷款购得的房屋再转让的情况也越来越多。

按照我国担保法第四十九条规定的规定,抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况;抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。

担保法并未规定转让已抵押的房产必须要得到享有抵押权的银行的同意,这是合理的,因为抵押权是物权,具有追及效力,即使房产已转让第三人,债务人到期不履行债务时,银行仍可以对该房产行使抵押权,第三人因此受到损害的,可以向转让人追偿。

但是, 上海市房地产抵押办法第四十五条(抵押物的转让)规定：

抵押权人应当在接到通知后的15天内书面答复抵押人，并可以向房地产登记机构登记备案;逾期未作答复的视作无异议。抵押权人认为转让抵押物的价格明显低于其价值的，可以要求抵押人提供新的担保;抵押人不同意提供新的担保的，抵押权人可以不准予转让该抵押物。

抵押人向房地产交易管理机构提出过户申请，或者预购商品房转让合同的登记备案申请时，应当提交其与抵押权人关于转让款处理方式的协议或者其通知抵押权人而抵押权人逾期未作答复的证明，房地产交易管理机构据此移交房地产登记机构办理房地产转让变更登记或者预购商品房转让合同的登记备案手续。

这一条规定：抵押权人不同意转让价格的，可以不准予转让该抵押物，另外，转让人要与抵押权人关于转让款处理方式达成协议，换句话说，如果不能达成一致，则转让人不能转让房产，这一条实际上限定转让人转让已抵押的房产应当征得抵押权人的同意。

其他地方也有类似的规定。这种规定，的确减小了银行的经营风险，但与担保法明显相悖，妨碍了房产交易的顺利进行。